Рыночная стоимость является отражением

Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, на текущую стоимость до­ходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период време­ни. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2. Полезность.Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровожда­ется :увеличением цены.

3. Дефицитность.Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4. ­Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свобод­ную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.

Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущест­ва предприятия. Налоговой базой для - исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная- стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооб­лагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соот­ветствующим счетам ,имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости _ определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвер­жденные ставки налога в тенге с одного квадратного метра и корректи­рующие, коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель или участков.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накоп­ленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная. стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизвод­ства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогично­го объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Различают.. стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.

Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функциони­ровать – стоимость такого объекта купли-продажи, который после совер­шения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.

В зависимости. от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную.

Инвестиционная стоимость- стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.

Потребительная стоимость. Она отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования <в форме дохода, полезности, удобств).

Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.

Утилизационная стоимость -стоимость утилизируемых материаль­ных активов, достигших. Предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших свою первоначальную полезность.

Обновление: 20 октября 2017 г.

Справедливость определения стоимости и установления цены на товар или услугу является актуальной темой не только для производителя, но даже для налоговых органов. Рыночная стоимость является показателем, на формирование которого влияет множество условий. Варианты установления стоимости рассмотрим в этой статье.

В экономической теории существует множество подходов ученых, связанных с пониманием того, что такое цена и как она возникает. Если говорить обобщенно, то рыночная цена – это стоимость товара или услуги в денежном выражении. Однако не всегда цена и стоимость товара эквивалентны друг другу, влияние могут оказывать рыночные факторы.

В зависимости от того, на каком этапе развития экономики находится государство, цена на товары или услуги может устанавливаться двумя способами:

  • централизованный подход (государство активно участвует в экономической политике, самостоятельно устанавливая цены, руководствуясь издержками на производство и обращение);
  • рыночный подход (цена на товар или услугу устанавливается свободно под воздействием спроса и предложения).

Таким образом, рыночной считается цена, когда интересы продавца и покупателя уравновешены: продавец стремится реализовать свой товар по максимально возможной цене, чтобы получить прибыль, а покупатель желает приобрести нужный ему товар по выгодной цене, предпочтительно минимальной. Цена, установленная в условиях рынка, выравнивает спрос и предложение, а также является компромиссом между продавцом и покупателем.

Под обоснованной рыночной стоимостью понимается вероятная цена, по которой товар может быть продан на рынке в условиях конкуренции, когда стороны имеют в распоряжении всю необходимую информацию, действуют разумно и без давления. Для такой сделки свойственно:

  • одна сторона может продать (а может и не продавать) товар или услугу, а другая сторона не обязана покупать, то есть стороны руководствуются свободой действий;
  • каждая из сторон действует в своих интересах, без принуждения;
  • сторонам известен предмет сделки, а цена является разумной оплатой.

В понятии рыночной стоимости имеет место идеальная модель, характеризующаяся открытым и конкурентным рынком, где продавец и покупатель независимы друг от друга, не находятся под влиянием третьих лиц, действуют по собственной воле и руководствуются собственными потребностями. Идеальная модель рынка нереальна, так как не учитывает действительных условий, влияющих на его функционирование. Рыночная стоимость может быть выражена в деньгах, то есть рублях или валюте иностранных государств, а также в эквивалентном товаре или услуге. При денежных расчетах по сделке не возникает сомнений относительно цены и ее соответствия рынку, однако бартерные сделки, при которых расчет производится посредством обмена равноценными товарами или услугами, вызывают сомнения относительно рыночной цены.

Текущая рыночная стоимость – это цена товара или услуги на рынке в настоящий момент или период времени. В ПБУ 5/01 также указано, что текущей стоимостью является сумма денежных средств, которая может быть получена от продажи активов организации на данный момент. Таким образом, текущая рыночная стоимость на один товар или услугу может устанавливаться каждый день в различном объеме в зависимости от факторов рынка. Рыночная стоимость является отражением текущей ситуации в стране или мире (в зависимости от уровня рынка) и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий. Спрос и предложение также влияют на рыночную стоимость и зависят от вида реализуемого товара, его полезности, насыщенности рынка, установленной цены продажи. В свою очередь, влияние рыночной цены на деятельность производителя заключается в том, какой товар производить компании и в каких объемах, какие выбрать рынки сбыта, как позиционировать товар и какой категории населения его предлагать. Рыночная цена позволяет планировать деятельность производителя, прогнозировать будущие издержки и доходы, рассчитать прибыль.

Рыночная добавленная стоимость (MVA)

Компании для оценки результатов своей деятельности применяют показатель рыночной добавленной стоимости. Расчет производится как разница между справедливой рыночной стоимостью компании и капиталом, инвестированным в ее деятельность. Показатель может быть положительным или отрицательным: положительный показатель демонстрирует устойчивое финансовое положение организации, отрицательный – потерю компанией рыночной стоимости, убытки акционеров.

Также рыночную добавленную стоимость можно рассчитать как разницу стоимости акций компании на рынке и балансовой стоимости собственного капитала. Нужно отметить, что балансовая и рыночная стоимость зачастую различается и не соответствует друг другу.

Рыночная стоимость как важнейший представитель стоимостей в обмене

Понятие рыночной стоимости является базой для оценки большинства ресурсов экономики рыночного типа и лежит в основе практически всей оценочной деятельности. Оно одновременно отражает коллективное восприятие ценности той или иной собственности и воздействие рынка на процесс формирования стоимости. Определение рыночной стоимости (PC), являющейся важнейшим представителем стоимостей рыночного типа, сформулировано в стандарте МСО 1 «Рыночная стоимость как база оценки». Однако в Законе об оценочной деятельности оценщикам была предложена иная трактовка этого понятия.

Сравнение и анализ этих определений представляет не только исследовательский интерес, но и является весьма актуальным ввиду того, что в ФСО-2 представлен третий вариант определения этого понятия.

Согласно МСО 1: «Рыночная стоимость — это расчетная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен имущества на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения» (Международные стандарты оценки. МСО 1. «Рыночная стоимость как база оценки / серия «Энциклопедия оценки» POO. М., 2004. С. 112).

Это определение дополнено комментариями, подробно раскрывающими основное определение:

«3. Каждый элемент данного определения имеет свои собственные понятийные рамки:

«Расчетная денежная сумма…» относится к цене, выраженной в деньгах (как правило, в местной валюте), которая может быть уплачена за имущество при коммерческой рыночной сделке. Мерой (Пункт 3.2.1 представляет собой комментарий, а не определение рыночной стоимости, которое дано выше. Здесь четко сформулировано, что наиболее вероятная цена — это не рыночная стоимость, а мера рыночной стоимости, которая может быть различной В разных моделях).

3.2.1. рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя.

3.2.2. „…За которую состоялся бы обмен имущества…» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива является предполагаемой величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Это цена, по которой рынок ожидает совершения сделки на дату оценки при соблюдении всех прочих условий, входящих в определение рыночной стоимости.

3.2.3. „…На дату оценки…» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности

3.2.4 Между заинтересованным покупателем…» относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот „рынок».

3.2.5. „…И заинтересованным продавцом…» — подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа имущества на рыночных условиях по максимально возможной цене на (открытом) рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как „заинтересованный продавец» — это гипотетический собственник.

3.2.6. „…В результате коммерческой сделки…» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений (таких, как, например, отношения между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и квартиросъемщиком), которые могут сделать уровень цены не характерным для рынка… Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

3.2.7. „…После проведения надлежащего маркетинга…» означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки

3.2.8. „…При которой каждая сторона действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого имущества, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении суждений задним числом на более позднюю дату… Расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

3.2.9. „…И без принуждения…» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из них не вынуждают и не заставляют совершать сделку».

Из этого определения и комментариев к нему можно сделать следующие выводы:

1. Понятие рыночной стоимости как экономической категории задается некоторой идеальной моделью, а именно речь идет о достаточно жестких предположениях относительно рынка (открытый и конкурентный) и сделки («чистая» Понятие «чистой* сделки означает, что:

— данная сделка проводится на открытом рынке при наличии конкуренции как среди продавцов, так и среди покупателей;

— гипотетические продавец и покупатель независимы между собой, действуют информирование, не находясь под влиянием третьих лиц, и с мотивацией, типичной для данного сегмента рынка. (В оценке бизнеса мотивация часто индивидуальна, что требует применения иного стандарта стоимости — инвестиционной.);

— объект оценки должен находиться на продаже в течение среднего срока ЭКСПОЗИЦИИ для этого сегмента рынка;

— осуществляются типичные условия платежа и налогообложения. (В России существуют не совсем легитимные внешние транзакционные издержки — взятки, которые также должны быть учтены при проведении оценки.);

— оплата должна быть произведена в деньгах или денежном выражении. (Бартерные сделки не являются «чистыми», их денежный эквивалент — спорный вопрос.) и реализуемая на дату оценки — см. п. 3.2.2 комментариев). Только в этих условиях рыночная стоимость моделируется ценой сделки. Это экономическое понятие, и только оно выражает взгляд рынка на выгоду, которую может получить собственник такого объекта или покупатель на момент оценки и которую должен оценить в денежном выражении оценщик.

Очевидно, что концепции «открытого и конкурентного (совершенного) рынка» и «чистой» сделки на практике не могут быть реализованы, а это значит, что понятие рыночной стоимости — умозрительно, абстрактно, идеально и, можно сказать, виртуально. Точность приближения к нему оценщика зависит от точности применяемых методов расчета, качества используемой информации(Ее доступности, полноты, точности и достоверности) и профессионализма оценщика.

Рыночная стоимость измеряется (Понятно, что измерять можно по-разному. Можно использовать различный инструмент измерения и аппарат исследования, который должен соответствовать типу используемой информации. Следовательно, все зависит от уровня детерминированности используемой при оценке информации, которая, как известно, может быть детерминированной, вероятностного типа и неопределенной). (п. 3.2.1 комментариев) как наиболее вероятная цена, которая могла бы быть получена при осуществлении «чистой» сделки между типичным покупателем и типичным продавцом на конкретную дату исходя из ситуации на рынке. Однако при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться, поэтому она определяется на конкретную дату оценки и исходя из предположения, что период «адекватного маркетинга» (Маркетинговый период — период времени, начиная с момента, когда продавец начал активно продавать объект оценки (сделал публичную оферту), до момента заключения договора купли-продажи). предшествовал дате оценки (п. 3.2.7 комментариев), что также неосуществимо на практике.

2. Оценочное понятие рыночной стоимости — «расчетная денежная сумма» — представляет собой приблизительную оценку (аппроксимацию), выполняемую оценщиком, того виртуального (недостижимого) значения рыночной стоимости, которое описано в п. 1.

Однако при этом постулируется, что расчетное (Эта характеристика относит рыночную стоимость к оценочным (устанавливаемым оценщиком) стоимостям). значение рыночной стоимости является объективной оценкой установленных прав собственности на конкретное имущество на дату оценки. МСО предполагают, что рассматриваемая собственность оценивается как объект продажи на открытом рынке, а не как действующее предприятие (Имеется в виду концепция предприятия как действующего — Going Concern Value). или часть его (Такие активы называются активами, задействованными владельцем. Если использование такого имущества неразрывно связано с бизнесом, в котором оно задействовано, то процесс расчета его стоимости базируется не на рыночных данных и требует определения стоимости предприятия в целом, чтобы затем оценить вклад каждого компонента предприятия в общую стоимость применением процедуры аллокации).

Они также указывают, что рыночная стоимость является представлением меновой стоимости (стоимости в обмене) и должна быть выражена одним числом. В некоторых исключительных случаях рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть в случае оценки специализированной собственности, устаревшей собственности с суммой затрат на снос, превышающей стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагополучных объектов.

Чтобы оценить рыночную стоимость, оценщик должен прежде выявить наиболее эффективное использование объекта собственности. Следовательно, анализ НЭИ является неотъемлемой составной частью процесса оценки рыночной стоимости. Имеется в виду то использование имущества, которое физически возможно, юридически законно, осуществимо с финансовой точки зрения и в результате реализации которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной. При этом рыночная стоимость избыточных или инвестиционных активов рассматривается на основе НЭИ, независимо от того, совпадает оно с существующим применением или нет.

Предполагается также, что рыночная стоимость рассчитывается безотносительно торговых издержек и без учета каких-либо сопутствующих налогов, например, на продажу. МСО дают этим однозначный ответ на вопрос, учитывать ли НДС в составе рыночной стоимости или нет.

Сложность понятия рыночной стоимости приводит к тому, что даже в известных учебниках (Например, Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств: учебник / А.П. Ковалев, А.А. Кушель, B.C. Хомяков [и др.]. М.: Интерреклама, 2003. С. 31,33). это определение искажается:

«Утилизационная стоимость может оказаться и выше остаточной (?!) рыночной стоимости, это может иметь место тогда, когда наблюдался резкий рост цен на редкие материалы, из которых когда-то была изготовлена машина».

«Такую стоимость, где износ учтен по ценам вторичного рынка (?!), иногда называют рыночной остаточной (?!) стоимостью, чтобы не путать (?!) ее с бухгалтерской остаточной стоимостью, где износ (?) взят по начисленной амортизации».

Однако в теории оценки не существует ни «начальной», ни «остаточной» рыночной стоимости.

Проблем с применением этого вида стоимости на практике может не быть, если оценщик глубоко осознал определение рыночной стоимости с его абстрактными конструкциями и вдумчиво разобрался со всеми его достаточно тонкими комментариями.

В некоторых странах в качестве синонима термина «рыночная стоимость» используется юридический термин «справедливая (В иных переводах с англ. fair — «обоснованная») рыночная стоимость» (Fair Market Value) который не следует смешивать с бухгалтерским термином «справедливая стоимость» (Fair Value), который существенно отличается от рыночной стоимости и подразумевает сделку, возможно срочную, при наличии разногласий сторон, в обстоятельствах, отличающихся от нормального процесса перераспределения собственности в условиях открытого рынка. Этот термин часто использовался в США в юридическом аспекте при определении компромиссного решения, разрешающего разногласия сторон по оценке миноритарных пакетов акций.

Однако за последние годы трактовка понятия справедливой стоимости изменилась. Справедливая стоимость определяется теперь в международных стандартах финансовой отчетности (МСФО) и других аналогичных стандартах как «денежная сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами». Считается теперь, что рыночная стоимость и справедливая стоимость, которая обычно присутствует в финансовой отчетности, в целом совместимы. Они могут быть эквивалентными, если справедливая стоимость удовлетворяет всем требованиям определения рыночной стоимости, в том числе критериям определения рыночной стоимости относительно адекватности времени для проведения продажи и отсутствия какой-либо формы принуждения. Позиция МКСО состоит в том, что рыночная стоимость никогда не требует дальнейших оговорок и всем странам следует перейти на употребление этого термина для целей финансовой отчетности.

Обратимся теперь к определению рыночной стоимости, базирующемуся на комментарии в МСО 1, которое фигурирует в Законе об оценочной деятельности и Законе № 157_-ФЗ:

«Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Нетрудно видеть, что комментарии сокращены и «определение» в Законе об оценочной деятельности уже не отражает все необходимые элементы канонического определения рыночной стоимости, например отсутствует указание о ее расчете на дату оценки. К тому же понятие «наиболее вероятная цена продажи» может предусматривать интервал цен в отличие от определения рыночной стоимости в МСО 1, где последняя фигурирует в качестве числа.

Для сравнения с определением рыночной стоимости в Законе об оценочной деятельности приведем положения ФСО-2:

«6. При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена , по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

— объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

Определение соответствует Закону об оценочной деятельности, но не МСО, где оно дано вполне корректно.

— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

— платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки — наибольшая из достижимых, по разумным соображениям, цен для продавца и наименьшая из достижимых, по разумным соображениям, цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку».

Последние четыре абзаца текста ФСО-2 фактически дублируют пять пунктов комментария к определению рыночной стоимости в этом стандарте.

Как известно, официально заявлено, что федеральные стандарты оценки разработаны «с учетом» международных стандартов оценки, а ФСО-2 «раскрывает цели оценки, а также устанавливает общепринятое определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной». Однако приведенное в ФСО-2 определение рыночной стоимости является не вполне «общепринятым». Было бы логично ввести в ФСО-2 определение рыночной стоимости из МСО 1, принятое мировым оценочным сообществом, поскольку именно в МСО дается корректное определение рыночной стоимости, не связанное с выбираемым оценщиком инструментом ее измерения

1) рыночная стоимость задается как «расчетная величина, равная денежной сумме», т.е. отнесена к оценочным и является мерой ценности, выраженной в деньгах;

2) не пропущен такой существенный атрибут рыночной стоимости (как и всякой оценочной стоимости), как указание на дату оценки (В ФСО-2 этот недостаток преодолен).

3) в отличие от определения рыночной стоимости в ФСО-2 в МСО есть указание, что период экспозиции предшествует дате оценки.

Рыночная стоимость является идеальным видом (стандартом) стоимости, далеко не всегда реализуемым, особенно в недвижимости. Реальные условия не всегда ей соответствуют. По этой причине цена сделки часто отличается от оцененной рыночной стоимости, которая может быть и выше, и ниже, поскольку цена есть результат соглашения продавца и покупателя.

Из-за этой особенности оценки рыночной стоимости оценщика подчас просят определить интервал приемлемой стоимости, который определяется вариантом расчета «наиболее вероятной цены продажи». Эта категория — менее жесткая, чем рыночная стоимость, и в комментариях МСО она определяется как мера (возможный инструмент расчета) рыночной стоимости. Наиболее вероятная цена продажи требует определения вероятной цены средствами теории вероятностей и математической статистики. Этот тип стоимостной оценки — предсказание вероятной цены сделки в ближайшем будущем — включает диапазон цен в рамках их вероятного разброса в отличие от рыночной стоимости, которая оценивается конкретным числом.

В практической деятельности встречаются случаи, когда определенная оценщиком «рыночная» стоимость является по существу нормативной, поскольку для ее определения использовалась та или иная нормативно введенная и утвержденная методика. При этом нужно учитывать специфику рыночной оценки с использованием рыночной информации, которая всякий раз на конкретную дату проводимой оценки отличается от особенности нормативных методик, состоящей в постоянном использовании в алгоритмах расчетов некоторых констант, полученных при статистической обработке массивов ретроин — формации.

Рыночная стоимость аренды (арендная стоимость) — величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях.

Залоговая стоимость — стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже этой недвижимости на рынке в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от этой операции.

В статье 69 Закона об ипотеке специально подчеркивается: «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части». Этим Законом устраняются многие юридические сложности, которые возникали на практике при отдельном залоге зданий и сооружений без определения статуса прав на земельные участки, находящиеся, как правило, в муниципальной собственности.

Страховая стоимость — денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Определения залоговой и страховой стоимостей в настоящее время претерпели изменения, и, оставляя их формально нормативными стоимостями, оценщики теперь по существу следуют процедурам расчета рыночной стоимости, что теперь определено для них законодательно.

К стоимостям рыночного типа относятся также такие виды стоимостей, как ликвидационная, утилизационная и скраповая, то есть все те, для которых возможно существование отдельного рынка, будь то рынок подержанного имущества, долгов, обязательств, дебиторской задолженности, лома и т.п.

Источник: Оценка недвижимости : учебное пособие / Т. Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — М.: КНОРУС, 2010.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- платеж за объект оценки выраженный в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

-при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ . О. М. Скоморохова, А. В. Угляница . 2008 .

Чем цена отличается от стоимости? Формирование цен. Рыночная стоимость и рыночная цена

Любая услуга или продукция имеют свою цену и стоимость. Хотя в обиходе многие путают эти два термина, используя их как синонимы. Действительно, два понятия неразрывно связаны. Так чем цена отличается от стоимости?

Это понятие больше сходно с термином себестоимость. Фактически это эквивалент расходов на создание товара или услуги, включающих в себя:

Проще говоря, любые затраты, которые, как правило, изначально измеряются в физических единицах, а затем приравниваются к денежному, эквиваленты.

Существует еще понятие потребительской стоимости. Этот показатель отражает индивидуальные требования конкретного потребителя к определенной услуге или товару. Потребительская стоимость не всегда совпадает с денежным эквивалентом затрат, которые понес производитель или подрядчик.

Очень важно знать, что стоимость – это параметр, который является постоянным только короткий промежуток времени. К примеру, в прошлом году компьютеры были дешевле на 2 тысячи рублей, а связано это не только с инфляцией, но и с тем, что материнская плата подорожала, поднялась минимальная заработная плата и так далее.

Чтобы понять, чем цена отличается от стоимости, необходимо узнать определение каждого термина. Цена – это фактическое количество денежных средств, которые покупатель готов отдать за приобретение конкретной продукции или услуги. Помимо затрат, в цену закладывается наценка покупателя. Наценка продавцом определяется в индивидуальном порядке и зависит от множества факторов:

  • моды на продукцию;
  • сезонного спроса;
  • оптовые закупки;
  • падение спроса и другие.

Поэтому наценка всегда разная, к примеру, шубы – это сезонный товар, в теплый сезон спрос на них падает, и цена соответственно тоже, точнее, наценка продавца.

Существует несколько классификаций, по уровню оборота выделяют: оптовые и розничные цены. Как понятно из названия, розничные цены предназначены для «мелких9raquo; покупателей, то есть приобретающих товар в ограниченном количестве, одну и несколько единиц. Оптовые цены предназначены для покупателей, которые приобретают продукцию в большом количестве. Такая цена может равняться цене производителя.

В зависимости от вида контроля над уровнем цен выделяют:

  • Регулируемые на уровне законодательства. В этом случае, правительство может устанавливать пороговую величину или рекомендовать продавцам конкретную цену, а также устанавливать предельные, которые рассчитываются исходя из размера МРОТ или стоимости конкретного продукта;
  • Нерегулируемые государственными органами.

Также есть такое понятие, как «плавающие9raquo; или «скользящие9raquo; цены. Чаще всего такие цены используются при долгосрочном сотрудничестве, к примеру, заключен договор на поставку определенной продукции сроком на 3 года. Естественно, что за этот срок стоимость и цена будут изменяться. Поэтому в таких ситуациях устанавливают не «твердые9raquo; позиции. В таком случае формирование цены на товар производится на момент поставки товара, а не на момент заключения контракта.

При формировании розничных цен могут быть публикуемые и расчетные цены. Первые – это те, которые заносятся в каталог или прайс. А расчетные – это те, по которым осуществляется продажа, и они могут отличаться от каталожных.

Существует такое понятие, как сезонная цена, чаще всего она используется в сельскохозяйственной отрасли. Цена в летний период имеет тенденцию снижаться.

Цена импортного товара часто существует в двух видах:

  • цена-нетто, то есть фактический расчет между продавцом и покупателем;
  • цена-брутто, то есть с учетом страхования, транспортировки и франко.

Разбираясь в том, чем цена отличается от стоимости, следует знать, что изменение стоимости обязательно предполагает перерасчет расходов.

Это величина, отображающая количество денежных средств, за которые может быть реально приобретен товар или услуга. Очень важно разделять понятия рыночная цена и стоимость. Первое понятие определяет лишь среднюю ценовую позицию на конкретную дату и по определенному товару.

Самый вероятный размер денежных средств, который может быть получен за товар, какой не может быть использован без ремонтных или восстановительных работ. Формируется такая стоимость на момент окончания периода полезного использования отчуждаемого имущества.

Такая стоимость характерна для ценных бумаг и отображает долю материальных или интеллектуальных средств в уставном капитале эмитента.

Номинальная цена в данном случае состоит из номинальной стоимости и наценки, в размере желаемой прибыли от проведенной сделки.

Эта величина отображает сумму затрат (обязательно в рыночных ценах), которые были на момент проведения оценки. Чаще всего используется в страховании.

Применяется при покупке имущественного объекта предприятием или оборудования (то есть основных средств), определяется по сумме, за которую приобретен объект недвижимости.

Этот термин можно определить как наиболее вероятную сумму денежных средств, за которую может быть приобретен определенный товар за конкретный промежуток времени. К примеру, такое понятие часто фигурирует в процессах о банкротстве предприятий.

Также существует понятие инвестиционной и специальной стоимости.

Методики расчет денежного эквивалента товара

Чтобы полностью разобраться, чем цена отличается от стоимости, следует понимать, что эти две величины формируются совершенно по-разному.

Прежде всего стоимость полностью зависит от условий производства и их изменений, а именно:

  • насколько повысилась или понизилась производительность труда;
  • насколько повысились или уменьшились объемы расходных материалов, необходимых для производства конкретного товара;
  • изменения оплаты труда.

Становится сразу ясно, что развитие научно-технического прогресса напрямую влияет на стоимость любого товара. Если производственный процесс упрощается, то и его стоимость снижается.

Цена в своем составе имеет стоимость и надбавку, размер которой зависит от желаний продавца и ряда других факторов, к примеру, от уровня конкуренции в конкретном сегменте рынка. На сегодняшний день выделяют две методики ценообразования:

Основные способы определения стоимости

Выделяют три метода расчета стоимости:

Основан на ожиданиях получения максимального дохода. Формула выглядит следующим образом:

D – является показателем чистого дохода,

R – коэффициент капитализации (включает в себя количество обязательств продавца).

Используется в случаях, когда продавец компании не получает стабильной прибыли.

Прежде всего находят рыночную стоимость активов и от этой суммы вычитают обязательства организации. Методику еще можно разделить на 2 подвида:

- способ чистых активов;

- метод ликвидационной стоимости.

Итог такой методики является слишком приблизительным, поэтому редко применяется на практике.

Основные способы определения рыночной цены

Помимо того, что предприниматель желает получить прибыль, он еще должен обосновать установленную цену, чтобы у фискальных органов не было никаких претензий. Такой способ определения рыночной цены еще называют определением цены в целях налогообложения. Налоговый кодекс четко определяет ситуации, когда налоговые органы могут вмешиваться в ценообразовательный процесс.

Самый простой способ в данном случае – поиск идентичных товаров. Если в конкретной отрасли оформляется множество сделок с идентичными товарами или услугами, то сформировать цену можно, основываясь на данных из официальных источников. Это могут быть биржевые котировки или сведения из статистических государственных органов.

Уникальные товары намного сложнее оценить, в особенности, если это делается для целей налогообложения. К примеру, предприниматель завез товар, который не имеет аналогов на отечественном рынке, понятно, что цена будет формироваться из суммы договора и стоимости доставки, а что делать с прибылью, как оценить ее, при этом не попасть под пристальное внимание фискалов? В этом случае можно воспользоваться следующей формулой:

Ц2 – является ценой перепродажи следующим покупателям;

З2 – все затраты, которые понес продавец на продвижение продукции (маркетинговые и рекламные компании);

П2 – доход приобретателя при перепродаже.

Если же невозможно воспользоваться методикой с последующей реализацией, то можно прибегнуть к стандартному затратному способу. Формула в данном случае выглядит следующим образом:

З (затраты) + П (прибыль продавца) = Ц (рыночная цена).

Цена, стоимость и себестоимость – это 3 неразрывно связанных понятия, но не идентичные.

Себестоимость – это все расходы, которые понес производитель при производстве, из расчета на единицу товара. Это:

  • материалы;
  • заработная плата;
  • электрическая энергия;
  • накладные расходы и прочие.

Стоимость в свою очередь включает в себя себестоимость + определенный процент рентабельности, который закладывается для получения прибыли. В рентабельность обычно закладывается размер налогов, которые будут уплачены. Фактически эти два понятия происходят друг из друга, проще говоря, на основе себестоимости формируется стоимость.

Себестоимость является характеристикой продукции первого уровня, а стоимость второго (как расчет стоимости) обязательно включает величину затрат, учтенных при формировании себестоимости.

Обобщая вышеизложенное, можно уверенно сказать, что рыночная стоимость и рыночная цена имеют множество общих черт. А стоимость – это всего лишь составляющая цены и отображающая фактические затраты. Цена – это не только затраты, но и прибыль продавца.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (9 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

− 2 = 5

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

map