Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме жк рф

Sorry, the page you are looking for is currently unavailable.

Please try again later.

If you are the system administrator of this resource then you should check the error log for details.

Проведение общего собрания собственников жилья: ЖК РФ

Система, по которой проводится общее собрание (ОС) в многоквартирном доме, определяется нормами статей 44-48 ЖК Российской Федерации.

ОС совладельцев многоквартирного дома проводится для решения общих вопросов, относительно принадлежащего этим владельцам имущества, иными словами, общего имущества МКД. По сути, ОС хозяев помещений в МКД выступает в качестве органа управления данным домом.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Проведение общего собрания собственников жилья

ОС собственников помещений в МКД обычно проводится 1 раз в год. Однако частота и порядок проведения собраний может устанавливаться на самом ОС.

Исходя из вышеуказанного, в рамках самого первого ОС следует прибегнуть к утверждению их порядка, а также порядка заочного голосования и, кроме того, следует определить способы и формы уведомления о проводимых собраниях.

Какие же устанавливаются требования для проведения общего собрания совладельцев МКД?

ОС собственников может быть инициировано даже одним из собственников многоквартирного дома. С целью проведения такого собрания, следует сообщить в адрес собственников МКД о том, что будет созвано общее собрание, минимум за 10 суток перед днем его проведения посредством отправки заказного письма, при условии, что решением на ОС не предусмотрели другую форму уведомления.

Протокол общего собрания собственников МКД: бланк.

Что входит в состав общего имущества дома, читайте тут.

Также сведения относительно общего собрания могут быть вывешены в публичных местах (как вариант, можно разместить такое уведомление на доске для объявлений, расположенной у входа в каждый подъезд).

Для извещения о назначении общего собрания совладельцев МКД, есть определенные требования относительно их содержания:

  • Данные о лице или группе лиц, по инициативе которых данное собрание должно быть созвано;
  • Сведения относительно формы проведения ОС (будет ли это собрание или же заочное голосование);
  • Дата и время, в рамках которого будет проведено собрание;
  • Граничный срок для приема решений совладельцев относительно вопросов, которые поставлены на голосование при заочном порядке такового, а также указывается место либо адрес для передачи таких решений;
  • Повестка дня для собрания;
  • Порядок по ознакомлению с данными и материалами, которые впоследствии представятся в рамках данного собрания, а также дислокация того места, где следует ознакомиться с такими материалами.

ОС совладельцев дома имеет право на принятие решений при наличии кворума, что значит участие собственников многоквартирного дома или же их представителей, которые имеют 50 и более % относительно общей массы голосов.

Доля на право общей домовой собственности на имущество в МКД устанавливается в зависимости от размеров общей площади совладельца относительно размера общей площади всей жилой части помещений дома.

Полномочия общего собрания собственников жилья

К полномочиям ОС совладельцев помещений в МКД, согласно нормам ЖК РФ, отнесены первичные, а также наиболее весомые аспекты управления жилым домом с большим количеством квартир.

Такие вопросы должны определять политику управления подобным домом на значительные по длительности периоды времени.

В компетенцию общего собрания совладельцев помещений многоквартирного дома входят:

  • Избрание способа для управления МКД (регламентируется пунктом 4 части 2 статьи 44, а также частью 3 статьи 161 ЖК РФ);
  • Установление договорных условий по управлению многоквартирным домом (регламентируется частью 1 статьи 162 ЖК РФ);
  • Согласование и принятие решений по отказу от выполнения соглашения по управлению многоквартирным домом, при условии, что управляющая организация со своей стороны также не исполняет условий такого договора (регламентируется частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ);
  • Принятие решений относительно передачи общедомового имущества совладельцев помещений МКД для использования другими лицами (регламентируется частью 4 статьи 36 ЖК РФ);
  • Решения касательно реконструкции МКД (включая его расширение либо же надстройку), строительства построек хозяйственного назначения, а также иных сооружений, зданий и строений;
  • Решения относительно капитального ремонта общедомового имущества в МКД, а также касательно использования средств из фонда на капитальный ремонт (регламентируется пунктом 1 частью 2 статьи 44 ЖК РФ);
  • Решения по выбору порядка формирования фонда капремонта, объемам взносов на капремонт по части увеличения размеров таковых относительно установленным минимумам для подобных взносов. Кроме того, решения по определению минимального размера фонда для капитального ремонта в плане превышения минимально установленного размера такового;
  • Решения относительно выбора того лица, которое будет уполномочено на открытие спецсчета и будет проводить операции со средствами на данном специальном счете;
  • Принятие решений касательно получения ТСЖ или ЖСК, жилищным кооперативом или же другим кооперативом потребительского направления, организацией управления или же собственниками, управляющими МКД в непосредственном самостоятельном порядке, займа или кредита для осуществления капитального ремонта общедомового имущества МКД, а также решений по определению основных условий и позиций договора кредита или договора займа, касательно получения этими лицами гарантий, поручительства по кредиту или же займу, а также относительно условий получения указанных гарантий, поручительства;

  • Кроме этого, относительно условий по погашению посредством фондовых денег на капремонт займа или кредита, которые были использованы для оплаты расходов по капитальному ремонту общего имущества в МКД, а также об уплате процентной ставки по данному кредиту или займу;
  • Решения по оплате средствами фонда капремонта расходов по гарантиям и поручительствам;
  • Принятие решений по рамкам пользования участком земли, на котором располагается МКД, в т. ч. установление условий ограничения по использованию данного участка;
  • Решения относительно пользования общедомовым имуществом совладельцев помещений в многоквартирном доме со стороны других лиц, учитывая и заключение соглашений по установке и эксплуатации рекламного оборудования, при условии, что их установка и эксплуатация предусматривает пользование общим имуществом совладельцев помещений дома;
  • Решения об установлении перечня лиц, уполномоченных от имени совладельцев помещений многоквартирного дома заключать договоры по использованию общего имущества собственников в МКД (в т. ч. имеются в виду договоры по установке и эксплуатации рекламных щитов и прочего оборудования такого характера) по условиям, установленным посредством решения на общем собрании (регламентируется пунктом 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
  • Решения касательно текущего ремонта общедомового имущества в многоквартирных домах (установлено пунктом 4.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ);
  • Установление того лица, которое будет обладать правами обращения в адрес органов местного самоуправления с заявлением по формированию участка земли, в границах которого располагается сам МКД, при условии, когда участок земли с расположенными на нем многоквартирным домом и иными объектами, входящими в его состав, не был сформирован до ввода в действие настоящего Жилищного кодекса России (прописано в части 3 статьи 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»);
  • Решения по установлению объемов платы на ремонт и содержание жилого помещения в МКД, относительно которого не создавалось товарищество собственников жилья либо же жилищный кооператив, а также не был создан другой специальный кооператив потребительского направления (часть 7 статьи 156 ЖК РФ);
  • Решения относительно оплаты по расходам капитального ремонта в многоквартирном доме (часть 2 статьи 158 ЖК РФ);
  • Вопросы внесения со стороны совладельцев (либо же со стороны нанимателей помещений согласно с договорами социального найма или же найма помещения госзначения, а также помещений из муниципального фонда жилья) оплаты за полный или неполный объем предоставляемых коммунальных услуг напрямую в адрес организаций, являющихся ресурсоснабжающими;
  • Решения по срокам и порядку проведения ОС совладельцев МКД, а также по поводу порядка сообщения всем совладельцам о принятых на собрании решениях (часть 1 статьи 45 ЖК РФ);
  • Решения по определению метода и порядка направления уведомлений касательно проведения общего собрания в адрес собственников помещений (пункт 4 статьи 45 ЖК РФ);
  • Установление способов и правил по оформлению решений ОС собственников МКД посредством протоколирования (часть 1 статьи 46 ЖК РФ);
  • Решения по определению отдельного помещения из числа помещений МКД, внутри которого будут размещены сообщения о соответствующих решениях, которые были приняты на общем собрании, а также касательно итогов по голосованию относительно конкретных вопросов (часть 3 статьи 46 ЖК РФ);
  • Установление места и адреса, по которому будут храниться протоколы общих собраний;
  • Решения по избранию Совета МКД, а также определение его состава в плане количества членов;
  • Решения касательно создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) и принятия соответствующего устава такого товарищества;
  • Решения относительно преобразования ТСЖ в форму жилищного кооператива (ЖСК);
  • Решения по согласованию разделения ТСЖ;
  • Вопросы выделения ТСЖ из другого уже существующего ТСЖ;
  • Ликвидация ТСЖ при условиях, когда члены такового не имеют более 50% голосов относительно общего числа голосов совладельцев помещений в МКД;
  • Решения по выбору лиц, которые будут оказывать услуги ремонта и содержания общего имущества МКД, с которыми со стороны собственников будут подписаны соглашения по ремонту и обслуживанию общедомового имущества (это в случае непосредственного управления домом со стороны собственников);
  • Вопросы по наделению отдельно выбранного собственника правами и обязанностями (полномочиями) по действию от имени всех остальных собственников МКД по отношению к третьим лицам (также в случае непосредственного управления домом со стороны собственников).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Статья 44 ЖК РФ. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

1.1. Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее - администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

1. Множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество предполагает необходимость согласования их воль (п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247 ГК; ч. ч. 3, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК). Когда количество таких субъектов невелико, менее вероятна возможность возникновения непреодолимого конфликта интересов, а достижение согласия по управлению имуществом, находящимся в их общей собственности, в основном не вызывает больших сложностей и не требует установления специальной формы согласования их воль и принятия решений по такому управлению. При этом данное управление, позволяющее немногочисленному составу собственников осуществлять руководство деятельностью, направленной на сохранение, поддержание и развитие объекта управления, не всегда требует наличия специального органа, осуществляющего такое управление.

2. Приватизация жилищного фонда в Российской Федерации сформировала ситуацию, когда большинство многоквартирных домов не имеют одного собственника. Такие дома, как правило, состоят из множества помещений, находящихся на праве собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований, что существенно усложняет управление общим имуществом в таких домах. С учетом данного обстоятельства комментируемая статья устанавливает указанную специальную форму согласования и принятия решений в виде общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также определяет такое общее собрание в качестве органа управления многоквартирным домом.

3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома как орган управления многоквартирным домом является единственным таким органом и существует на протяжении всей "жизни" дома как многоквартирного - пока имеется правовая связь между собственниками помещений в данном доме по поводу общего имущества в нем. Исключение, пожалуй, составляет только один случай, когда все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику (см. комментарий к ст. 46 ЖК).

4. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления многоквартирным домом имеет свою историческую ретроспективу.

До революции 1917 г. жилищный фонд в основном находился на праве собственности у домовладельцев, т.е. дома принадлежали, как правило, узкому кругу собственников, между которыми не возникали устойчивые правовые связи, основанные на праве общей собственности. На 80% жилищный фонд городов России состоял из одноэтажных деревянных и малоразмерных домов, находящихся в собственности граждан . Поэтому управление домами осуществляли их собственники самостоятельно либо через своих управляющих, и общее собрание собственников как орган управления домами не был востребован.

См.: Дмитриев Н. Жилищный вопрос. Два мира - два подхода. М., 1973. С. 71.

После 1917 г. Декретом ВЦИК от 20 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах" основная часть жилищного фонда, находившегося в частной собственности, была национализирована и передана в ведение местных Советов, на которые были возложены расходы, связанные с содержанием муниципализированных домов. Однако местные Советы, к которым перешел весь муниципализированный жилищный фонд, в связи с отсутствием финансовых возможностей не были способны поддерживать его в надлежащем состоянии, производить капитальный ремонт и пр. При этом широко практиковавшееся в тот период переселение жильцов из одного помещения в другое по распоряжению жилищных органов, возможность принудительного уплотнения жильцов и связанное с ним отсутствие у граждан уверенности в дальнейшем проживании в данном помещении снижали заинтересованность жильцов в надлежащем содержании занимаемого помещения, в производстве ремонта. В совокупности все эти факторы пагубным образом сказывались на сохранности жилищного фонда. К примеру, в первые же годы советской власти в г. Москве оказались разрушенными или пришли в полную негодность 7000 многоквартирных домов, насчитывавших 41000 квартир. Поэтому в целях предотвращения разрушения домов, достигшего угрожающих размеров, СНК РСФСР было издано 23 мая 1921 г. Постановление "О мерах улучшения жилищных условий трудящегося населения и о мерах борьбы с разрушением жилищ" . Согласно этому Постановлению соответствующим ведомствам было поручено в кратчайший срок выработать положение об управлении домами в городах с возложением ответственности за сохранность жилых помещений на домовые управления. К контролю над работой домовых управлений должны были привлекаться проживающие в доме жильцы.

СУ РСФСР. 1918. N 62. Ст. 674.

СУ РСФСР. 1921. N 49. Ст. 253.

Это заложило основу для осуществления управления домами, в том числе посредством принятия решений жильцами конкретного дома на их общем собрании. Однако в отличие от правовой природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме правовая природа общего собрания жильцов была существенно иной. Правовая связь лиц, участвовавших в таких собраниях, не возникала на основе права общей собственности, а основывалась на режиме пользования жилым помещением (проживания в нем).

Положение об управлении домами в конечном счете было утверждено СНК РСФСР 8 августа 1921 г. и предусматривало возложение на общее собрание жильцов решения ряда вопросов, связанных с управлением домом. В частности, по решению ежегодно проводимого общего собрания жильцов сроком на один год избирался заведующий домом, который в течение этого периода осуществлял непосредственное управление домом на постоянной основе; общее собрание жильцов также рассматривало вопросы, связанные с возмещением части расходов на текущий ремонт дома, вознаграждением заведующего домом, досрочным отстранением заведующего домом от управления домом в случае ненадлежащего исполнения им своих обязанностей, рассмотрением сметы расходов по отоплению и решением многих других проблем.

СУ РСФСР. 1921. N 60. Ст. 411.

5. За последние десятилетия условия управления большей частью многоквартирных домов формировали органы местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирных домах по существу были отстранены от управления их домами, что привело к повсеместному игнорированию прав таких собственников на участие в принятии решений, связанных с вопросами содержания, пользования и распоряжения общим имуществом в соответствующих многоквартирных домах (когда в большинстве случаев такие решения принимались жилищно-эксплуатационными организациями без учета законных интересов собственников); к преобладанию административных методов хозяйствования, муниципализации (по существу монополизации) сферы управления многоквартирными домами; к отсутствию экономических и организационных предпосылок для развития других форм управления многоквартирными домами.

Содержавшееся в ЖК РСФСР понятие "управление жилищным фондом" было основано на том, что такое управление в целом осуществлялось исключительно органами государственной или местной власти (ст. ст. 16, 17 ЖК РСФСР), а непосредственное - жилищно-эксплуатационными организациями, роль которых сводилась в основном к "эксплуатации и содержанию жилищного фонда" (ст. ст. 22, 129, 141, 144, 148 ЖК РСФСР и др.). Продолжавшая применяться в период активного формирования собственности в жилищной сфере система управления многоквартирными домами была не способна учесть того, что большая часть многоквартирных домов уже не принадлежала государству и новые реалии экономических отношений требовали не только учета прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирных домах, но и защиты их права собственности на общее имущество в многоквартирных домах, гарантируемой прежде всего Конституцией РФ.

6. Заложенный в комментируемой статье принцип управления многоквартирным домом, когда основным и единственным органом такого управления названо общее собрание собственников помещений в этом доме, призван коренным образом изменить сложившуюся ситуацию в сфере управления многоквартирными домами.

7. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме как орган управления обладает своей компетенцией. Природа такой компетенции опять же связана с режимом права собственности собственников на общее имущество в многоквартирном доме. При этом составляющие элементы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые.

К организационным следует отнести определение основных направлений управления общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе выбор способа управления, управляющей организации, принятие решений о создании и ликвидации товарищества собственников жилья, о сроках и порядке проведения ежегодных общих собраний таких собственников и т.п.

Имущественно-правовые составляющие компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме включают принятие решений о порядке пользования, в установленных пределах - о распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, об установлении платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, о содержании и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, размере оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, об определении условий договора управления многоквартирным домом и т.п.

8. Жилищный кодекс РФ выделяет исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, упоминание о такой компетенции содержится в ч. 1 ст. 147 Кодекса.

Исключительность проявляется в том, что решения по отдельным вопросам, отнесенным ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не могут быть приняты иным органом либо лицом (общим собранием членов товарищества собственников жилья, правлением такого товарищества, управляющей организацией и др.).

Если по некоторым вопросам компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ЖК РФ предусматривает возможность принятия решений иным органом, к примеру общим собранием членов товарищества как высшим органом управления такого товарищества в части принятия решения о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, то решения по таким вопросам, как выбор способа управления многоквартирным домом и создание товарищества собственников жилья, могут быть приняты только общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее, что характерно для вопросов исключительной компетенции собрания, - фундаментальность этих вопросов, долгосрочность действия принятых по ним решений, невозможность без ущерба интересам собственников решить их в ином порядке.

9. Комментируемая статья непосредственно определяет перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данный перечень по существу является закрытым, поскольку, несмотря на то что в нем названы не все вопросы указанной компетенции, иные могут быть предусмотрены только ЖК РФ.

10. Пункт 1 ч. 2 комментируемой статьи относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе о его расширении или надстройке), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

11. В настоящее время ЖК РФ прямо предусматривает, что решение о реконструкции, ремонте многоквартирного дома, его переоборудовании может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании.

Императивность данной нормы обусловливает невозможность ее свободного толкования и принятия решений по названным вопросам лицами, не являющимися указанными собственниками. При этом в случае, если планируемая реконструкция многоквартирного дома приведет к уменьшению размера общего имущества в этом доме, то с учетом ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в этом доме должно быть принято единогласно всеми указанными собственниками либо единогласно всеми собственниками, участвующими в собрании, с предварительным до проведения данного общего собрания получением согласия в письменной форме иных не участвующих в собрании собственников на такую реконструкцию (см. комментарий к ст. ст. 36 и 40 ЖК).

Это также относится и к случаям, когда один из сособственников без разрешения других проводит перестройку общего имущества в многоквартирном доме, в особенности если это приводит к уменьшению данного имущества. Другие сособственники вправе требовать приведения общего имущества в прежнее состояние. Соответствующее требование может быть заявлено в порядке ст. 304 ГК РФ.

Если же кто-либо из собственников помещений в многоквартирном доме лишен возможности использования какой-то части общего имущества, в том числе доступа к ней (например, к чердаку дома), т.е. лишен владения, то он вправе заявить иск об истребовании вещи (ст. 301 ГК). Такой иск может быть предъявлен как к любому из собственников помещений в данном доме, если он владеет этой частью имущества, так и к третьим лицам. При этом если виндикационный иск заявляется третьему лицу (незаконному владельцу), то он считается заявленным в интересах всех собственников помещений в таком доме. Удовлетворение данного иска не предрешает вопрос о порядке пользования общим имуществом, а лишь обеспечивает получение владения истца общим имуществом, например дает право прохода на чердак.

12. Достаточно неоднозначно сформулирована в п. 1 ч. 2 комментируемой статьи компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относительно возможности принятия решений о строительстве хозяйственных построек, других зданий, строений и сооружений. Неоднозначность проявляется в том, что, во-первых, одновременно не уточняется, на каком земельном участке будет проводиться такое строительство, и, во-вторых, не указывается предназначение названных объектов.

На первый взгляд может показаться, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение, к примеру, о строительстве на земельном участке, который не относится к общему имуществу в таком доме, офисного здания либо другого многоквартирного дома.

Однако не следует забывать, что в соответствии с ч. 1 комментируемой статьи общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является его органом управления - формой согласования их воль и принятия решений по управлению общим имуществом в данном доме, а природа компетенции указанного собрания основана на режиме права собственности данных собственников на названное имущество.

Соответственно, в данном случае можно вести речь о принятии решений о строительстве хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений только в рамках формирования и улучшения параметров общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме отнесены, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также объекты, расположенные на указанном земельном участке и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома. Поэтому принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в части рассматриваемой компетенции этого собрания может быть обусловлено строительством только в установленных границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в указанном доме, и только тех хозяйственных построек, зданий, строений, сооружений, которые будут предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.

13. Пунктом 2 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесены вопросы, связанные с принятием решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования этим участком.

Данная компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме обусловливается тем, что, в отличие от ранее действовавшего законодательства, ЖК РФ отнес земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 36 ЖК). При этом в соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, данная статья регулирует два случая: когда земельный участок уже сформирован на момент введения в действие ЖК РФ и когда требуется его формирование.

В первом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в силу указания закона.

Во втором случае на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета такой участок также переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Названные собственники вправе реализовывать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению таким участком в пределах, установленных законодательством, в том числе ЖК РФ, в части ограничений режима распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

14. Статья 6 ЗК РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

В отношении земельных участков в установленном ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" порядке проводится государственный кадастровый учет. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Градостроительный кодекс РФ в целях определения порядка установления границ и видов разрешенного использования земельных участков в поселениях предусматривает принятие градостроительного регламента (устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства) (ст. 1).

Жилищный кодекс РФ, в свою очередь, устанавливает, что границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36).

15. Правомочие пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает закрепленную законом возможность хозяйственной эксплуатации такого участка путем извлечения его полезных свойств.

Такими свойствами для собственников помещений в многоквартирном доме являются прежде всего возможность размещения на принадлежащем им земельном участке (над или под поверхностью) элементов озеленения и предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства такого дома объектов, а также установление ограничений пользования данным участком другими лицами. Поэтому под пределами использования земельного участка понимаются установление режимов пользования как отдельных частей такого участка, так и участка в целом, определение предназначения конкретных площадей земельного участка, установление ограничений пользования земельным участком другими лицами и т.п. В частности, часто возникает ситуация, когда одна группа собственников в многоквартирном доме заинтересована в размещении стоянки для своих автотранспортных средств, другая - в выделении большей площади под детские площадки, третья - в посадке древесно-кустарниковых насаждений, четвертая - в возведении ограждения вокруг дома и ограничении свободного доступа к участку не имеющих отношения к дому лиц. Решить все эти и другие вопросы, связанные с пределами использования земельного участка, можно путем принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

16. Пунктом 3 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Реализация правомочий по пользованию имуществом, в том числе находящимся в общей собственности, представляет собой реализацию одного из элементов, составляющих содержание права собственности. Поскольку имущество находится в общей долевой собственности, решение о его передаче в пользование отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Затрагивая вопрос о субъектах права, которым могут быть переданы в пользование отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, следует отметить, что в рамках своей компетенции указанное общее собрание вправе решать вопрос о передаче в пользование данного имущества лицам как из числа собственников этого общего имущества, так и из числа любых иных лиц. Субъектный состав может учитываться при установлении размера возмещения за предоставленное в пользование имущество. Соответственно, если какое-либо имущество из состава общей собственности предоставляется в пользование одному из участников общей собственности, то может учитываться размер его доли в общем имуществе в данном доме при установлении указанного размера возмещения.

17. Достаточно очевидно, что, хотя п. 3 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность передачи в пользование "общего имущества в многоквартирном доме", это не означает возможность передачи всего состава такого общего имущества, поскольку данная передача нарушит правовой режим пользования основных объектов собственности в многоквартирном доме - жилых и нежилых помещений. При этом ч. 4 ст. 36 ЖК РФ прямо предусматривает возможность передачи в пользование иным лицам именно объектов общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реализуя предусмотренную п. 3 ч. 2 комментируемой статьи компетенцию, решает вопросы, связанные с предоставлением в пользование конкретных объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Одновременно следует учитывать, что не все части общего имущества в силу их функционального предназначения могут быть предоставлены в пользование. Такие объекты, как подъезд, лифтовые и вентиляционные шахты, системы и приборы технического учета, лестничные марши и площадки и другие подобные объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения всего многоквартирного дома и постоянно обеспечивающие функциональное назначение жилых и нежилых помещений в этом доме, не могут быть предоставлены в пользование. Иные объекты, например чердачные помещения, подвалы, земельные участки и другие, могут быть предоставлены в пользование, если это не приводит к ущемлению прав и законных интересов собственников в многоквартирном доме, нарушению эксплуатации такого дома.

18. Практика свидетельствует, что, несмотря на то что еще до введения в действие ЖК РФ многие элементы многоквартирного дома были отнесены ГК РФ (ст. 290) к объектам общего имущества данного дома, такие объекты передавались администрациями городов в пользование третьим лицам без участия самих собственников указанных объектов.

Достаточно широкое распространение получило размещение наружной рекламы на стенах и крышах многоквартирных домов. Действовавший до 1 июля 2006 г. ФЗ от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" предусматривал, что размещение рекламы, в том числе на зданиях, сооружениях, иных объектах, и определение размера и порядка внесения платы за размещение рекламы осуществляются на основании договора с собственником либо с лицом, обладающим вещными правами на указанные объекты, при наличии разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Федеральный закон от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе" также предусматривает, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества.

СЗ РФ. 1995. N 30. Ст. 2864.

СЗ РФ. 2006. N 12. Ст. 1232.

Вместе с тем органы местного самоуправления и органы государственной власти таких субъектов Федерации, как города федерального значения Москва и Санкт-Петербург, не только выдавали разрешения, но и заключали договоры на размещение наружной рекламы без учета положений как ранее действовавшего, так и более нового из названных федеральных законов и ГК РФ (ст. 247), т.е. без разрешения правообладателя мест размещения рекламы .

Так, в некоторых городах уполномоченные органы принимали решения, обязывающие рекламодателей и рекламопроизводителей заключать договоры на размещение рекламы не с собственниками общего имущества в многоквартирных домах, которые используются для размещения рекламы, а с городским уполномоченным органом либо с созданным им для этих целей унитарным предприятием. При этом они ввели такие неправовые понятия, как "рекламное пространство" "рекламные площади", которые принадлежат им на праве собственности.

К примеру, Постановлением правительства г. Москвы от 22 января 2002 г. N 41-ПП "О перспективах развития и правилах размещения средств наружной рекламы, информации и оформления города" было предусмотрено, что размещение средств наружной рекламы и информации осуществляется на основании разрешения на распространение наружной рекламы, договора с Комитетом рекламы, информации и оформления г. Москвы, если сумма оплаты по договору превышает 2 млн. рублей в год, или с государственным унитарным предприятием г. Москвы "Городская реклама и информация", если сумма оплаты по договору не превышает 2 млн. рублей в год. При этом, когда встает вопрос о необходимости согласования размещения наружной рекламы на стене или крыше многоквартирного дома с гражданами, проживающими в этом доме и владеющими квартирами на правах собственности, названный Комитет обязывает согласовывать такое размещение только с дирекцией единого заказчика, подменяя решение собственников о предоставлении объекта общего имущества в многоквартирном доме в пользование решением этой организации как балансодержателя. Тем самым данный Комитет неправомерно рассматривает т.н. балансодержателя (обслуживающую организацию) в качестве единственного собственника многоквартирного дома.

Жилищный кодекс РФ прямо предусматривает, что решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме может быть принято только собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Решения иных органов и лиц не могут подменять решение такого общего собрания. При этом предоставление собственниками за плату отдельных конструктивных элементов многоквартирных домов в целях их использования для размещения рекламы, оборудования связи и т.п. может служить дополнительным финансовым источником содержания общего имущества многоквартирного дома.

Вместе с тем продолжавшиеся многочисленные и повсеместные нарушения прав собственников помещений в многоквартирных домах по вопросу размещения рекламы послужили основанием для внесения дополнительных изменений в законодательство, в том числе в комментируемую статью . Теперь к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно отнесено принятие решений о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций. Одновременно п. 3.1 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции названного собрания отнесен вопрос об определении круга лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания. Документом, подтверждающим согласие указанных собственников на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, является протокол общего собрания таких собственников .

Изменения, уточняющие компетенцию общего собрания в вопросах принятия собственниками помещений в многоквартирных домах решений о размещении рекламы, вступили в силу с 29 сентября 2009 г.

См. п. 2 ч. 11 ст. 19 ФЗ от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ "О рекламе".

19. Пунктом 4 ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесен вопрос, связанный с выбором способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме при всей своей значимости как единственный орган управления таким домом и как форма выражения воли указанных собственников все же является недостаточно гибким инструментом для руководства всей текущей деятельностью по управлению данным домом. В связи с этим ст. 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать на своем общем собрании способ управления таким домом. При этом ЖК РФ предусматривает возможность выбора одного из нескольких способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, созданным в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе, или управление управляющей организацией (см. комментарий к статьям разд. VIII ЖК).

Выбор способа управления не означает прекращения действия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как органа управления данным домом или утрату им правомочий. Часть 1 ст. 44 ЖК РФ на этот случай не предусматривает каких-либо исключений. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 45 ЖК РФ должно проводиться ежегодное общее собрание. При этом императивность данной нормы также не ставится в зависимость от выбранного способа управления.

20. В случае выбора непосредственного способа управления общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме продолжает осуществлять свои правомочия как орган управления многоквартирным домом.

При выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме возлагает на другой субъект права осуществление части своих правомочий. При этом следует иметь в виду, что указанный орган управления многоквартирным домом передает не свои правомочия (они остаются у него), а возможность их реализации. Такая передача представляет собой способ осуществления правомочий названного органа управления многоквартирным домом, а не способ их отчуждения, при котором данный орган лишился бы указанных правомочий.

В данном случае следует помнить, что непосредственным носителем права на управление многоквартирным домом является собственник помещения в этом доме и его право на управление многоквартирным домом следует из его права собственности на помещение в этом доме. Поскольку каждый такой собственник является лишь обладателем доли в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК; ст. 37 ЖК), то, как уже указывалось, возникает объективная потребность в коллективном принятии решений по вопросам, затрагивающим общие интересы. Таким коллективным органом и выступает общее собрание указанных собственников, поэтому именно коллектив собственников обладает всей полнотой прав по управлению своим имуществом (общим имуществом многоквартирного дома). Иные лица, такие как товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, получают возможность реализации отдельных правомочий по управлению многоквартирным домом от собственников помещений в этом доме на основании решения общего собрания собственников. Данный принцип лежит в основе концепции управления многоквартирным домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, выбирая способ управления своим домом с наделением иного субъекта права определенной частью своих правомочий по управлению им, по существу принимают на себя обязательство воздерживаться от активных действий, препятствующих исполнению указанных правомочий.

21. Пункт 5 ч. 2 комментируемой статьи предусматривает возможность отнесения к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и других вопросов, прямо отнесенных ЖК РФ к компетенции названного органа управления многоквартирным домом. В частности, ЖК РФ к таким вопросам относит:

- установление сроков, порядка проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и порядка уведомления этих собственников о принятых им решениях, определение способа доставки сообщения о проведении общего собрания (см. комментарий к ст. 45 ЖК);

- принятие решений о создании товарищества собственников жилья (см. комментарий к ст. 136 ЖК) и об утверждении устава такого товарищества при его создании (см. комментарий к ст. 136 ЖК), о его преобразовании в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. комментарий к ст. 140 ЖК), о его ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК);

- определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (см. комментарий к ст. 156 ЖК);

- решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (см. комментарий к ст. 164 ЖК).

Кроме того, Вводный закон (ч. 3 ст. 16) относит к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вопрос, связанный с принятием решения о формировании земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества в таком доме объекты недвижимого имущества, если данный участок не был сформирован до введения в действие ЖК РФ.

Управление многоквартирным домом

Разъяснения по проведению общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома

Минстроем России даны разъяснения по некоторым вопросам, касающимся проведения общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного дома

Сообщается, в частности:

имеет ли право собственник нескольких помещений в одном многоквартирном доме голосовать по-разному («за», «против», «воздержался») от разных помещений, находящихся в его собственности, либо голосовать только по отдельным своим помещениям, а по другим — не принимать участия в голосовании;

по каким признакам нежилое помещение в многоквартирном доме может быть признано не являющимся частью этого дома, а собственник такого помещения — не имеющим права участвовать в общем собрании собственников помещений такого дома;

допустимо ли вручение уведомления о проведении собрания, а также бланков решений собственников по вопросам повестки дня лицу, не являющемуся собственником помещения в таком доме;

является ли обязательным при проведении общего собрания указание в решении собственника даты заполнения решения и собственноручной подписи собственника;

допустимо ли в решении собственника помещения указывать фамилию и инициалы, не расшифровывая полностью имя и отчество.

Письмо Минстроя России от 05.10.2017 N 35851-ЕС/04 Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 5 октября 2017 г. N 35851-ЕС/04

Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации рассмотрел обращение и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

1. Согласно части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии со статьей 44.1 ЖК РФ общее собрание собственников проводится посредством голосования, при этом в соответствии с частью 1 статьи 48 ЖК РФ определено, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме.

Исходя из приведенных норм, а также по смыслу статей 44 — 48 ЖК РФ участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются именно собственники, то есть — юридические и (или) физические лица, которым на праве собственности принадлежат жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. Недопустимо считать участниками общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме ни помещения в многоквартирном доме, ни доли в общем имуществе.

Часть 3 статьи 48 ЖК РФ устанавливает, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При этом, в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, количество голосов, которым обладает собственник конкретного помещения (помещений) в многоквартирном доме, пропорционально площади помещения (помещений), принадлежащего (принадлежащих) указанному собственнику на праве собственности.

Необходимо особо отметить, что количество голосов, которым обладает собственник, определяется в порядке, утвержденном приведенными нормами ЖК РФ.

Жилищное законодательство не предусматривает иных способов определения количества голосов, которым обладает собственник, в том числе не наделяет правом по определению такого количества голосов ни самого собственника, ни каких-либо иных лиц.

Количество голосов собственника помещения в многоквартирном доме пропорционально доле этого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а такая доля независимо от количества помещений многоквартирного дома, находящихся в собственности указанного собственника, является единой и неделимой, не подлежит распределению на несколько долей по количеству помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Следовательно, и количество голосов, которыми обладает собственник, не может быть распределено на части (по количеству помещений или по иным критериям) с целью различного голосования одним собственником по одним и тем же вопросам повестки дня, либо с целью участия в общем собрании собственников только частью голосов.

В соответствии с пунктом 3 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ каждый собственник принимает только одно решение по каждому вопросу повестки дня общего собрания собственников в многоквартирном доме, независимо от количества и (или) площади помещений, находящихся в собственности указанного собственника.

Голосование частью голосов из общего числа голосов, которыми обладает собственник (в том числе — от имени части помещений из всех помещений, находящихся в собственности данного собственника, либо от имени части одного помещения, доля в праве собственности на которое у данного собственника 100%), жилищным законодательством не предусмотрено.

Часть 1 статьи 46 ЖК РФ утверждает, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю голосов, отданных собственником помещения в многоквартирном доме данное решение, от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам — от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме).

Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Из системного толкования приведенных норм следует, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих голосов, все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов голосования.

При этом собственник имеет право принять только одно решение («за», «против» или «воздержался») по каждому вопросу повестки дня, и количество голосов, отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству голосов, которыми обладает собственник.

2. Нежилое помещение является частью того здания, в составе которого это помещение находится согласно техническому паспорту. В случае, если в составе многоквартирного дома согласно технической документации имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома.

При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность, площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений.

Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество голосов собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Необходимо отметить, что действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему, либо частично встроены, частично пристроены.

3. Порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентируется частями 4, 5 статьи 45 ЖК РФ. В случае выполнения установленных указанными нормами требований, порядок уведомления собственников помещений о предстоящем общем собрании таких собственников помещений признается надлежащим, соответствующим действующему законодательству.

Инициатор проведения общего собрания имеет право дополнительно уведомить иных лиц о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме — такие действия не противоречат действующему законодательству. Сообщение о проведении общего собрания собственников помещений законодательством Российской Федерации не отнесено ни к государственной, ни к служебной, ни к иным видам тайн, его распространение среди неопределенного круга лиц, независимо от наличия в их собственности помещений в конкретном многоквартирном доме, действующим законодательством не запрещено.

4. Частью 5.1 статьи 48 ЖК РФ предусмотрены основные сведения, которые при проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования должны быть отражены в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование.

Подпись — это подтверждение волеизъявления собственника помещения при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если подпись в решении, которое заполняет собственник, будет отсутствовать, то невозможно будет определить факт выражения собственником помещения своего волеизъявления.

5. Согласно пункту 1 части 5.1 статьи 48 ЖК РФ решение собственника должно содержать сведения о лице, участвующем в голосовании. Сведения об участнике голосования, указанные в решении, должны обеспечивать возможность идентифицировать указанного участника. В этой связи считаем, что к сведениям, позволяющим идентифицировать лицо, принимающее участие в общем собрании собственников помещений, относится в том числе фамилия, имя и отчество собственника помещений, написанные полностью (при наличии).

6. Любые исправления и другие технические ошибки в решении собственника помещения возможны с учетом подтверждения личной подписью и надписью «исправленному верить».

7. Как указано в предыдущем пункте настоящих разъяснений при оценке решения собственника на предмет признания его действительным необходимо исходить из того, позволяет ли указанное решение идентифицировать лицо, принявшее участие в голосовании, и установить волеизъявление этого лица по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников.

Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки, либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания, имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете голосов участников собрания.

В случае, если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями и т.п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете голосов исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Недопустимо признавать ошибочность решения собственника помещения по вопросам повестки дня в случае, если волеизъявление собственника, выраженное в форме отметки соответствующей позиции по конкретному вопросу («за», «против» или «воздержался») определяется однозначно, такое волеизъявление обязательно к учету при подсчете голосов именно в том значении, в котором оно указано в решении собственника, даже если сам собственник впоследствии передумает и заявит об ином мнении по вопросам повестки дня. Исключением является признание решения собственника сфальсифицированным, оформленным без ведома собственника помещения и без учета его позиции по вопросам повестки дня.

В соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативно-правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Общее собрание собственников многоквартирного дома: порядок проведения, протокол. Статья 45 ЖК РФ

Органом управления в МКД является собрание всех владельцев квартир. Оно принимает ключевые решения, касающиеся общего имущества многоквартирного дома.

Инициировать собрание может любой владелец помещения в МКД. Такое положение закреплено во 2 пункте ст. 45 ЖК РФ . Как правило, создается инициативная группа из числа владельцев. Ее члены формируют повестку и занимаются организационными вопросами.

Рассмотрим далее порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме .

Исходя из положений ст. 45 ЖК РФ , все собрания, за исключением итогового ежегодного, считаются внеочередными. Перед созывом собрания проводится предварительное заседание инициативной группы. В нее могут входить только владельцы помещений МКД.

На первом заседании группы определяется повестка общего собрания собственников многоквартирного дома , день и адрес проведения. Оно должно быть организовано в очной форме. Другими словами, в нем должны участвовать все собственники.

По результатам заседания инициативной группы составляется протокол. В нем выражается намерение провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме , указывается его форма, дата, место проведения. В протоколе также приводится перечень вопросов, подлежащих обсуждению, и другие важные моменты.

Решения общего собрания собственников многоквартирного дома могут приниматься только по тем вопросам, которые отражены в повестке. Обсуждать другие проблемы или изменять перечень вопросов собрание не вправе. Соответствующие предписания содержатся в 46 статье ЖК.

Учитывая это, при разработке повестки собрания необходимо максимально точно формулировать вопросы, предлагаемые к обсуждению.

Перед проведением общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо получить сведения о жильцах и занимаемых ими площадях. Эту информацию инициативная группа может запросить у управляющей компании.

Для обеспечения кворума необходимо направить извещение каждому жильцу о предстоящем собрании. В уведомлении следует указать:

  • Информацию о лицах, инициировавших процедуру.
  • Форму проведения собрания.
  • Место, время, дату или день, в который завершается прием решений владельцев помещений по вынесенным на голосование вопросам, адрес, по которому они должны быть переданы (если собрание будет организовано в заочной форме).
  • Правила ознакомления с материалами (сведениями), которые предполагается представить на собрании, либо адрес, по которому с ними можно ознакомиться.
  • Повестку дня.

Инициативная группа должна сообщить о предстоящем общем собрании собственникам многоквартирного дома за 10 суток до дня его проведения. Уведомить жильцов можно:

  • Заказными письмами. Такой способ считается самым эффективным.
  • Вручив извещения каждому жильцу под подпись.
  • Разместив объявление в подъезде (подъездах).

Вместе с извещением целесообразно направить жильцам информационные письма, в которых будут присутствовать разъяснения по существу вопросов, которые вынесены на голосование. Такое письмо можно также разместить на доске объявлений.

В назначенный день инициаторы встречают жильцов в назначенном месте. Жильцы вправе направить на собрание своих представителей. В этом случае полномочия последних должны подтверждаться доверенностью.

Сведения о присутствующих жильцах вносятся в регистрационные листы.

Необходимо сказать, что собрание можно признать правомочным, если на него пришли владельцы помещений, в совокупности имеющие более половины голосов от всего количества. Число голосов, которым может обладать собственник, рассчитывается пропорционально доле в праве на общее имущество многоквартирного дома .

Если по каким-то причинам набрать кворум не удалось, об этом составляется протокол. Его подписывает инициативная группа.

На первом общем собрании собственники многоквартирного дома должны выбрать председателя, секретаря, сформировать комиссию для подсчета голосов. Секретарь ответственен за ведение протокола. При создании комиссии сначала утверждается количество ее членов, а затем конкретные лица, входящие в нее.

Голосование следует проводить по каждому вопросу в отдельности. Участникам собрания нужно выбрать один из трех вариантов: "за", "против" или "воздержался".

Ознакомление с принятыми решениями

Результаты обсуждения вопросов (голосования) доводятся до всех жильцов субъектом, инициировавшим собрание (инициативной группой) в течение 10 дней со дня их получения.

При этом сами собственники должны решить, по какому адресу и каким образом будет проходить ознакомление с решениями. Разумеется, это должно осуществляться на территории многоквартирного дома . Все владельцы квартир должны иметь свободный доступ к такому месту.

Как правило, на доске объявлений вывешивается копия протокола общего собрания. Собственники помещений многоквартирного дома , однако, могут постановить, что ознакомление с результатами голосования будет осуществляться в виде уведомления, направляемого каждому жильцу.

Вне зависимости от того, в какой форме проводилось заседание владельцев помещений, документы ( протокол общего собрания собственников многоквартирного дома и пр.) необходимо хранить в месте, определенном жильцами. Это правило установлено 46 статьей ЖК.

Оно проводится, если о бщее собрание собственников многоквартирного дома не набрало кворум.

На рассмотрение жильцов выносятся те же вопросы, изменяется только форма принятия решения по ним. Для реализации процедуры проводится заседание членов инициативной группы. На нем обсуждается вопрос о форме уведомления жильцов, порядке доставки бланков с вопросами для голосования. По результатам заседания также составляется протокол.

Как и в случае с очным голосованием, извещение собственников осуществляется за 10 дней до даты начала приема решений. При заочном обсуждении целесообразно направлять уведомление каждому жильцу. К нему следует приложить бланк с вопросами.

В бланке для голосования должны присутствовать следующие данные:

  • Ф.И.О субъекта, участвующего в голосовании.
  • Реквизиты документа (свидетельства), удостоверяющего право собственности на жилплощадь в МКД.

В бланках должны также содержаться поля напротив каждого вопроса с вариантами "за", "против" либо "воздержался".

Решения собственников по поставленным вопросам принимаются по адресу, указанному в протоколе заседания членов инициативной группы. Целесообразно продублировать место приема в каждом бланке. Кроме того, следует указать контрольные сроки.

Обработка поступивших бланков осуществляется счетной комиссией. По завершении процедуры результаты голосования обнародуются.

Особенности оформления решений

Юридическое значение будут иметь бланки, в которых по каждому вопросу выбран только один вариант ответа из представленных. Решения, оформленные с нарушениями, считаются недействительными.

Если в бланке присутствует несколько вопросов, несоблюдение установленного требования в отношении некоторых из них не повлечет признание недействительности остальных решений.

Итоги голосования оформляются протоколом. К нему прилагаются все бланки, заполненные надлежащим образом.

Обнародование результатов осуществляется по тем же правилам, что предусмотрены для очного голосования. Сообщение может размещаться на доске объявления или направляться каждому жильцу в форме письма. Срок уведомления также равен 10 дням со дня окончательного подсчета голосов.

Минстрой выпустил Методические рекомендации по вопросам применения положений ЖК. В них присутствует несколько приложений, в которых приводятся примерные типовые формы бланков с вопросами, протоколов и других документов, составляемых в ходе собраний. Их можно принять за основу, дополнить, изменить в соответствии с потребностями жильцов конкретного многоквартирного дома.

Что могут обсуждать собственники?

На повестку собрания могут выноситься вопросы, касающиеся исключительно МКД. В частности, могут обсуждаться:

  1. Реконструкция сооружения (в том числе связанная с надстройкой или расширением), строительство хозпостроек и иных строений, зданий, ремонтные работы в многоквартирном доме , правила использования фонда капремонта.
  2. Выбор способа создания фонда капремонта, величина взноса в части его превышения над установленными минимальными нормативами. Последнее обсуждается, если региональным законодательством установлены соответствующие показатели.
  3. Выбор конкретного лица, ответственного за открытие спецсчета и осуществление расчетных операций со средствами, находящимися на нем.
  4. Вопросы получения товариществом собственников или жилищным кооперативом (ЖСК) либо другим специализированным потребкооперативом, управляющей организацией, уполномоченным лицом (если управление осуществляется исключительно собственниками жилплощадей) займа/кредита на проведение капремонта. При этом общее собрание может определить существенные условия кредитного договора, необходимость поручительства, получения гарантии указанными ответственными субъектами. Собственниками обсуждаются правила погашения займа за счет средств фонда капремонта, уплаты процентов и расходов на получение гарантий и поручительств.
  5. Пределы пользования придомовой территорией многоквартирного дома. Владельцы помещений могут установить ограничения для посторонних лиц (в рамках законодательства). Кроме того, общее собрание вправе обсуждать вопросы, касающиеся благоустройства придомовой территории многоквартирного дома, источников средств на проведение соответствующих работ.
  6. Пределы пользования общим имуществом посторонними лицами. В частности, общее собрание вправе обсуждать условия предоставления элементов многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций, заключения договоров с компаниями, осуществляющими их монтаж и эксплуатацию.
  7. Назначение лиц, ответственных за заключение соглашений с третьими лицами об использовании имущества МКД, в том числе об установке и эксплуатации рекламных конструкций на условиях, установленных собственниками квартир в доме.
  8. Вопросы использования информационных или иных, в том числе автоматизированных систем при организации и проведении заочного голосования, назначения лиц, ответственных за это.
  9. Выбор способа приема уполномоченным лицом (администратором собрания) сообщений об организации и проведении собраний собственников, решений, принятых владельцами квартир по вопросам, поставленным в бланках для голосования, продолжительности срока принятия тех или иных решений при проведении заочного голосования.
  10. Способ управления МКД. Собственники вправе поручить управление ТСЖ, управляющей компании или осуществлять его самостоятельно.
  11. Вопросы, касающиеся проведения текущего ремонта сооружения, инженерных коммуникаций, прочих элементов многоквартирного дома.
  12. Прочие вопросы, связанные с обеспечением нормального функционирования МКД, отнесенные ЖК к компетенции органа управления.

Для утверждения решений по п. 1-7 необходимо не меньше 2/3 голосов от всего количества участвующих в собрании жильцов. По остальным вопросам достаточно большинства голосов.

Несмотря на то, что в большинстве случаев управление многоквартирными домами поручается ЖСК или управляющей компании, совместное обсуждение проблем, связанных с функционированием МКД, не теряет своей актуальности.

Владельцы помещений решают множество вопросов: от ремонта крыши до сооружения хозпостроек. Жильцы могут сами установить сумму взноса на капремонт. Она не должна быть меньше регионального норматива (если он установлен), но может быть больше него.

Особенно актуальны вопросы, касающиеся использования прилегающей к дому территории. Между соседями часто возникают споры по поводу парковки автомобилей, выгула собак. Целесообразно один раз решить все эти вопросы на общем собрании, чем постоянно вступать в конфликты.

Собственники могут сообща, согласованно распределить между собой обязанности, связанные с поддержанием чистоты в подъездах, на лестничных площадках. Нередко возникают конфликты между курящими и некурящими соседями. На собрании жильцы могут определить проветриваемое помещение для курильщиков, установить правила размещения колясок, велосипедов и других предметов, которые часто используются, в помещениях общего пользования.

В последнее время люди стали проявлять большую активность в решении вопросов, касающихся дома, в котором они живут. Провести очное собрание, однако, сложнее, чем заочное голосование. Как правило, постоянными участниками являются пенсионеры, поскольку они не обременены работой, у них больше свободного времени.

Тем не менее общие собрания необходимы. Они позволяют жильцам быть в курсе событий. Главное – нужно сформировать инициативную группу из энергичных, активных людей. Хорошо, если в состав войдет юрист. Он сможет стать представителем жильцов в разных инстанциях, судебных в том числе. Это имеет особое значение при реализации решений, связанных с денежными средствами. Открывать счет, на котором будут храниться накопления жильцов, заключать договора от имени всех собственников с банковской организацией, осуществлять платежные операции должен человек, заслуживающий доверие.

Обычно в каждом подъезде находится активный жилец, готовый отстаивать интересы всех собственников. Сформировать инициативную группу можно как раз из таких людей: по одному из каждого подъезда (если их несколько). Если подъезд всего один, то вполне достаточно и одного-двух активных граждан. Во многих домах управление осуществляется исключительно жильцами. Это существенно экономит средства собственников, поскольку платить никакой сторонней организации за это не нужно.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (10 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

− 4 = 3

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

map