Капитальный ремонт многоквартирных домов

Содержание

Капитальный ремонт многоквартирных домов: платить или нет? Тариф капитального ремонта многоквартирного дома

В квитанциях на оплату ЖКХ, направляемых гражданам РФ, есть строчка - «капитальный ремонт». Каковы юридические основания для внесения ее в соответствующий платежный документ? Какие структуры отвечают за сбор финансовых поступлений от граждан на эти цели, а также за практическое проведение капремонта?

Обязательно ли платить за капремонт?

Да, в соответствии с законодательством РФ, обязательно. Соответствующие корректировки в правовые акты были внесены в 2014 году. Собственники квартир обязуются вносить денежные средства в размере, который определяется по тарифам, утвержденным законодательными органами конкретного субъекта РФ и исчисляется, исходя из площади жилого помещения. То есть соответствующая величина, установленная властями, умножается на количество квадратных метров жилья.

Итак, если нас волновал вопрос, касающийся такого явления, как капитальный ремонт многоквартирных домов (платить или нет), то мы на него ответили. Соответствующие взносы делать необходимо. При этом ЖК РФ содержит положения, по которым собственники квартир сохраняют имущественные права на внесенные финансовые средства. Если гражданин продаст жилое помещение, за которое он делал взносы на капремонт, то права на пользование соответствующими активами переходят покупателю.

Капремонт жилых домов: общие сведения

Есть две основные схемы, в рамках которых возможен капитальный ремонт многоквартирных домов. Закон предполагает, что они юридически равнозначны — дело за выбором граждан.

Первая схема — пользование услугами специальных региональных фондов — учреждений в статусе НКО. Вторая — создание отдельного счета, на котором будут аккумулироваться денежные средства на проведение капремонта.

В первом случае сроки и порядок проведения ремонта фиксируются в особой региональной программе. Во втором сценарии данный источник также важен, но граждане в пределах установленных критериев могут корректировать соответствующие условия выполнения необходимых работ.

Обычно каждый жилой дом имеет срок эксплуатации в соответствии с нормативами. Если к моменту, когда здание в соответствии с отмеченным критерием должно быть отремонтировано, граждане не создали специального счета, то оно попадает в ведение регионального оператора.

Расходы на капремонт в муниципальном жилом фонде несет соответствующий орган местной власти. Взносы на капремонт делает собственник. В данном случае это муниципалитет. Но в частном многоквартирном жилом фонде данное обязательство возлагается на владельцев квартир.

То, как собственникам будут доставляться квитанции на оплату капремонта, зависит от выбранного варианта накопления денежных средств. Их законодательством предусмотрено, как мы отметили выше, два: на отдельном счете либо на аккаунте регионального оператора. В первом случае квитанции чаще всего рассылает ТСЖ, во втором — государственное учреждение, занимающееся вопросами капремонта многоквартирных домов. Если жилое здание находится в ведении управляющей компании, то соответствующие обязательства по доставке счетов гражданам возлагаются на нее.

Порядок капитального ремонта многоквартирных домов, предусмотренный законодательством, осуществляется в сроки, которые зависят, во-первых, от межремонтных периодов, установленных для тех или иных элементов конструкции жилого здания, а во-вторых, от способа формирования соответствующего капитала.

В случае, если денежные средства аккумулирует региональный оператор, то капремонт осуществляется по утвержденной программе. Как правило, в первую очередь ремонтируются дома, имеющие значительную степень износа. Касательно сценария, при котором денежный фонд капитального ремонта многоквартирных домов находится в распоряжении ТСЖ, следует заметить, что сроки, прописанные в региональной программе, обозначают момент, к которому соответствующие работы в любом случае должны быть проведены. Ожидается, таким образом, что ТСЖ смогут реализовать их даже быстрее, чем это мог бы сделать региональный оператор.

В случае если вопросами капремонта занимается государственное учреждение, важный фактор в формировании очередности жилых домов на проведение ремонта — это платежная дисциплина владельцев квартир. Если граждане не слишком стремятся к своевременной уплате счетов за ЖКХ, это может повлиять на сроки капремонта в их домах. Но если износ жилого здания явно делает затруднительным его эксплуатацию, то вне зависимости от величины задолженностей по коммунальным платежам ремонт может быть проведен на данном объекте в скорейшие сроки.

Вне зависимости от формы аккумулирования капитала, направленного на капремонт, помощь гражданам, перечисляющим средства за содержание дома, может оказывать государство. Так, в бюджетах многих регионов заложены средства, призванные компенсировать соответствующие суммы на 50-100% в зависимости от социальной категории гражданина.

Специфика региональных операторов

Рассмотрим подробнее специфику деятельности тех самых региональных операторов, о которых мы сказали выше. Что это за учреждения? В большинстве случаев это некоммерческая организация, находящаяся в ведении исполнительного органа власти региона, которая отвечает за проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Обычно правительственная структура, учреждающая региональных операторов, именуется Министерством ЖКХ или иным схожим образом.

Основная функция операторов, о которых идет речь, — полный контроль за такой процедурой, как капитальный ремонт дома, начиная от отправки квитанций гражданам и заканчивая процедурами приемки строительных работ, связанных с обустройством здания. Финансовую ответственность за деятельность рассматриваемых структур чаще всего несет правительство субъекта федерации.

Деятельность региональных операторов предполагается очень прозрачная: так, информация, отражающая итоги деятельности данных организаций, обычно вывешивается на их сайтах. Каждый собственник, таким образом, сможет видеть, насколько вырос денежный фонд капитального ремонта многоквартирных домов, который он сам же регулярно пополняет, знакомиться с перечнем работ, которые предстоит проводить по дому, или с информацией о результатах деятельности подрядчиков.

Подобная прозрачность работы региональных операторов связана со стремлением властей повысить доверие граждан. Чтобы никто не задавался вопросами о том, проводить ли капитальный ремонт многоквартирных домов, платить или нет за соответствующие услуги. Люди должны понимать, что оператор — это стабильная структура, и он никуда не исчезнет с уплаченными денежными средствами.

Специфика региональных программ

В чем особенности региональных программ, в соответствии с которыми НКО, ответственные за проведение капремонта жилых домов, реализуют соответствующие процедуры?

По сути, они представляют собой перечень жилых зданий, построенных в субъекте федерации и испытывающих объективную потребность в ремонте крыш, фасадов, фундаментов и иных элементов, которые имеют признаки изношенности. В программу не включаются дома, признанные в установленном порядке аварийными, а также здания, не содержащие в своей структуре элементов общего имущества.

Важнейший компонент программы, регулирующей капитальный ремонт многоквартирных домов, — график проведения соответствующих работ. Он формируется, исходя из самых разных факторов: например, степени изношенности зданий, срока их эксплуатации, в ряде случаев — размеров задолженности граждан за услуги ЖКХ, как мы отметили выше.

Какой способ накопления капиталов выбрать?

Итак, мы узнали, что есть два способа накопления капиталов, которые впоследствии можно направить на капремонт жилого дома: через регионального оператора или посредством ТСЖ либо при участии управляющей компании. Какой из способов лучше? Быть может, между ними и вовсе нет большой разницы?

Основное преимущество обращения к региональному оператору — экономия времени. Гражданам не нужно будет тратить время на формальности, связанные с решением финансовых и иных организационных вопросов, касающихся реализации положений закона о проведении капремонта жилых домов. Услуги соответствующих НКО бесплатны. Однако подобный формат активностей характеризуется явным недостатком — капремонт может быть проведен только в срок, предусмотренный региональной программой, как мы уже отметили выше.

Поэтому если жильцы рассчитывают на то, чтобы иметь возможность проводить капитальный ремонт дома не по графику, а по необходимости, им нужно инициировать открытие специального счета, на котором будут аккумулироваться необходимые денежные средства. Разумеется, в этом случае придется тратить время на решение большого количества организационных вопросов. Однако в структуре ТСЖ, как правило, всегда находятся компетентные в разрешении подобных сложностей люди. Конечно, маловероятно, что они согласятся делать работу бесплатно, но ожидаемый гражданами результат обычно оправдывает соответствующие издержки. Поэтому такой сценарий вполне одобряется многими домовладельцами, планирующими проводить регулярный капитальный ремонт многоквартирных домов. Платить или нет сотрудникам ТСЖ, и если да, то сколько — вопрос, решающийся на соответствующих собраниях.

Итак, перечислим основные преимущества варианта, при котором денежными средствами заведует региональный оператор:

  • соответствующая структура решает все необходимые организационные вопросы;
  • деятельность региональных операторов не подлежит оплате;
  • соответствующего типа НКО должны публично отчитываться за свою работу.

Основной недостаток данной схемы: сроки фактического капремонта могут отличаться от тех, которые желательны для владельцев квартир.

Рассмотрим основные преимущества открытия собственного счета по управлению денежными средствами на проведение ремонта:

  • можно устанавливать любые сроки, касающиеся заказа необходимых работ и сервисов;
  • можно выбирать выгодных и гарантирующих качество подрядчиков;
  • есть возможность осуществлять гибкое регулирование величины взносов на капремонт.

Главный недостаток данной схемы: нужно время на организацию взаимодействия ТСЖ с различными контрагентами и надзорными органами. Но, как мы отметили выше, в структуре товариществ собственников жилья обычно находятся инициативные граждане, готовые содействовать решению соответствующих вопросов.

Как организовать самостоятельное управление капиталами?

Вполне возможно, что граждане решат обойтись своими силами, не обращаясь к услугам регионального оператора. Таким образом, финансирование капитального ремонта многоквартирных домов станет полностью управляемым со стороны самих жильцов. Каким образом можно организовать самоуправление в части решения задач, связанных с проведением капремонта?

Прежде всего, в доме должно функционировать ТСЖ. При этом оно может обслуживать только конкретное жилое здание. Если домов несколько, то допускается, чтобы общее количество квартир не превышало 30, при условии их размещения на одном участке.

На собрании собственников жилья должен быть определен размер соответствующего взноса за капремонт, взимаемые с каждой квартиры. Его минимальная величина не может быть меньше, чем тариф, установленный в региональных правовых актах, регулирующих сферу ЖКХ. Капремонт — это, по сути дела, набор услуг, оказываемый строительными организациями. Необходимо утвердить перечень соответствующих сервисов. При этом он не должен предусматривать меньший объем работ, чем указанный в региональной программе. Гражданам также нужно определиться со сроками проведения капремонта. Они не могут быть более поздними, чем прописанные в региональной программе.

Собственники также могут принять решение увеличить или уменьшить величину взносов на капремонт. Но соответствующие значения должны быть в пределах, установленных законодательством. Денежные средства, которые уже собраны на капремонт, нельзя будет обналичить без ряда важнейших документов, а именно: протокола общего собрания, на повестке которого — капремонт, договора с подрядчиками, акта приемки и итогового протокола, отражающего выполненные работы.

Выше мы отметили, что ключевые показатели, на основе которых формируются расходы владельцев, связанные с формированием соответствующего финансового фонда, — тариф капитального ремонта многоквартирного дома, утвержденный в регионе, площадь квартиры, а также величина компенсации части расходов граждан из бюджета.

Первый компонент «формулы9raquo; определяется региональными властями. Например, установленный в Ростовской области тариф капитального ремонта многоквартирного дома составляет 6,60 руб. за кв. м. Соответствующий показатель зафиксирован в постановлении регионального правительства. В Воронежской области будут другие цифры, на основе которых подсчитываются взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов, Москва вправе установить свои.

Рассчитывается тариф перед утверждением региональным правительством на основе методики, которая разработана Минрегионразвития РФ, то есть на федеральном уровне. Предполагается, что размер соответствующих взносов исчисляется, исходя из оценки общей величины объективных потребностей в денежных средствах на оплату работ и сервисов, которые с наибольшей вероятностью будут проведены с целью приведения среднестатистического жилого здания в порядок после нескольких лет непрерывной эксплуатации.

Санкции за невыполнение требований закона

Предусмотрены ли какие-либо санкции, если гражданин решает, что не хочет делать взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов? Платить или нет за это, — вопрос, которым он не задается. Да, санкции есть. Платежи, о которых идет речь, предусмотрены на уровне федерального законодательства. И если человек не будет их вносить, то это — законный повод для формирования долга и последующего начисления пеней в случае его неуплаты. Примерно так же, как и в случае отказа перечислять денежные средства по другим коммунальным услугам. Если гражданин принципиально откажется от внесения соответствующих сумм и компенсаций, связанных с задержкой платежей, то средства могут быть взысканы с него судом.

Кто контролирует оборот средств?

Если собственники жилья решили, что передадут компетенции, связанные с осуществлением капремонта, региональному оператору, то кто будет осуществлять контроль над расходованием соответствующих денежных средств? Выше мы отметили, что полную финансовую ответственность за результаты деятельности соответствующих НКО чаще всего несет региональное правительство.

Дополнительная мера защиты денежных средств — в барьерах к их обналичиванию со счетов региональных операторов. Так, оплата капитального ремонта многоквартирного дома подрядчикам будет проведена банком, только если НКО, ответственная за капремонт, предоставит протокол, отражающий сведения о собрании по вопросу проведения ремонта, а также договор на оказание соответствующих услуг и акт приемки. Также понадобится итоговый протокол, касающийся утверждения проведенной подрядчиком работы. Те же требования, к слову, мы перечислили выше, характеризуя специфику управления финансами на капремонт через ТСЖ.

Региональные операторы обязаны направлять сведения, касающиеся их работы, в органы статистики, в ФНС и иные учреждения, если этого требует законодательство. В некоторых регионах утверждены правовые акты, по которым региональный оператор должен каждый месяц направлять в жилищную инспекцию цифры по денежным начислениям на капремонт. С этой информацией могут знакомиться также и граждане — через сайт.

В работе НКО, формируемых правительствами регионов РФ, не предполагается непосредственное участие в качестве субъектов правоотношений частных лиц. Все договора подписывают юрлица, подотчетные органам власти субъекта. Соответствующие структуры государственного управления в регионах формируют попечительские советы, возглавляемые официальными лицами — например, это может быть первый заместитель главы региона. В Попечительский совет при НКО, ответственных за капремонт, могут также входить представители профсоюзных структур, законодательных органов субъекта.

Что входит в капитальный ремонт жилого многоквартирного дома?

В последние годы перед государственными органами, управляющими организациями и собственниками жилья остро стоят вопросы, связанные с содержанием объектов жилой недвижимости и осуществления капитального ремонта.

Значимость проблемы обусловлена увеличением финансовой нагрузки граждан по содержанию общедомового имущества и значительным износом жилищного фонда.

Капитальный ремонт здания — что это такое?

Понятие капремонта раскрыто в ГК РФ. Это работы по замене (восстановлению):

  • Строительных конструкций (кроме несущих) и их составляющих;
  • Инженерно-технических коммуникаций;
  • Частей несущих строительных конструкций.

При капитальном ремонте устраняются неисправности изношенных частей общедомового имущества путем восстановительного ремонта, осуществляется их замена на аналогичные либо с лучшими эксплуатационными характеристиками.

Если позволяют технические возможности, то осуществляется модернизация жилого дома с учетом современных требований в сфере эффективного использования различных видов ресурсов (оснащение счетчиками теплоэнергии, электричества, воды, газа) и улучшения степени комфортности проживания.

Исходя из объема выполняемых работ, выделяют:

  1. Комплексный ремонт, осуществляемый с целью восстановления всех поврежденных частей общедомового имущества. После завершения такого ремонта техническое состояние здания должно полностью соответствовать всем строительным нормам и эксплуатационным требованиям.
  2. Выборочный капремонт предполагает замену или ремонт отдельных составляющих здания, определенных элементов инженерных коммуникаций.

Выборочные ремонтные работы выполняются тогда, когда проведение комплексного ремонта невозможно или сопряжено со значительными трудностями.

Это могут быть ситуации, когда:

  • Значительные повреждения одних конструкций угрожают сохранности остальных частей зданий;
  • Отсутствует экономическая целесообразность проведения комплексного ремонта здания или существуют особенности его финансирования;
  • Может потребоваться ограничение или временное прекращение эксплуатации дома.

Также помимо планового капитального ремонта выделяют неплановый (аварийный), который проводится для восстановления ущерба, причиненного строительным конструкциям дома в результате каких-либо чрезвычайных ситуаций.

Капремонт в аварийных домах разрешается проводить только в случаях, когда существует угроза безопасности для проживающих в них до запланированного срока сноса граждан.

Если вы хотите узнать, куда жаловаться на управляющую компанию, советуем вам прочитать статью.

Текущий и капитальный ремонт дома: в чем отличия?

Принципиально важно отличать капитальный ремонт от текущих ремонтных работ, так как от правильной квалификации проводимых работ напрямую зависят права и обязанности сторон и других участников отношений в жилищной сфере.

Например, в договорах предоставления в возмездное пользование недвижимости (аренда, наем) текущий ремонт является обязанностью арендатора, а капитальный – арендодателя. К тому же финансирование этих видов ремонта производится из разных источников.

Особенности каждого вида ремонта основываются на различии целей, периодичности и объемов ремонтных работ.

Текущий (предупредительный) ремонт – это мероприятия, систематически проводимые с целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки, коммуникаций здания и работы по устранению малозначительных повреждений и поломок.

Примерный комплекс мер, реализуемых в рамках текущего ремонта, содержится в Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004), утвержденном Федеральным агентством по строительству и ЖКХ (в настоящее время – Минстрой).

Текущий ремонт имеет планово-предупредительный характер. Предупредительные ремонтные работы не требуют перерывов в полноценном пользовании помещениями здания жильцами, проводятся периодически и достаточно часто, кроме того, такие работы менее затратны, чем капремонт.

Зачастую грань между капитальным и текущим ремонтом является условной, так как объектами ремонтных работ выступают одни и те же конструкции и их элементы.

В ходе капремонта заменяется или подлежит восстановлению элемент, который пришел в негодность, а сфера текущего ремонта – поддержание конструкций в исправном состоянии на протяжении установленного срока эксплуатации. Например, устранение протечки кровли является текущим ремонтом, а замена всей крыши дома – капитальным.

Текущие работы проводятся и финансируются жилищно-эксплуатационными компаниями из поступлений квартирной платы и арендных платежей.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме оплачивается за счет целевых платежей владельцев.

Также необходимо отличать капремонт от работ по реконструкции здания. При реконструкции, в отличие от ремонта, проводятся мероприятия по изменению ключевых параметров МКД (этажности, площади) или полной замена несущих конструкций.

На владельцев квартир и нежилых площадей, расположенных в МКД (многоквартирном доме), законодательно возложена обязанность полного финансирования капитального ремонта общедомового имущества.

Уплаченные ежемесячные взносы аккумулируются в специализированном целевом фонде капремонта, формируемом двумя способами:

  • На отдельном банковском счете МКД (накопленные деньги расходуются на конкретный дом);
  • Накопление средств на коллективном счете, управляемом региональным оператором, который осуществляет все организационные мероприятия по капитальному ремонту жилищного фонда в отдельно взятом субъекте в соответствии с утвержденной властями региона программой капремонта.

Минимальный обязательный взнос утверждается законодательно в каждом регионе страны.

Расчет суммы взноса для конкретного собственника производится в рублях путем умножения установленного тарифа на общую площадь помещения, имеющегося в собственности гражданина или юридического лица.

Размеры взносов могут различаться в зависимости:

  1. От принадлежности к территории конкретного муниципального образования;
  2. Типа МКД;
  3. Количества этажей;
  4. Фактического срока эксплуатации;
  5. Стоимости и объемов ремонтных работ;
  6. Срока эксплуатации элементов общедомового имущества.

Иные работы, кроме установленных ЖК РФ, могут выполняться только за счет превышающей части взноса на капитальный ремонт.

Виды работ, которые оплачиваются за счет минимального размера взноса

На общегосударственном уровне законодательством предусмотрен набор услуг по капремонту, финансируемый фондом капремонта.

Что относится к капитальному ремонту многоквартирного дома? Это ремонт, а при необходимости и замена следующих элементов МКД:

  • Внутридомовых коммуникаций, относящихся к общедомовому имуществу (системы водоснабжения, отопления, канализации, электроснабжения, газификации, замена печного отопления центральным);
  • Лифтового оборудования (нормативный срок эксплуатации около 25 лет);
  • Кровли (периодичность проведения ремонта зависит от кровельного материала);
  • Фундамента и площадей подвала, отнесенных к общему имуществу собственников (с учетом несущих перекрытий первого этажа, стен и проходящих участков инженерных коммуникаций);
  • Фасада (в том числе восстановление герметизации швов, восстановление штукатурки, облицовочной плитки, замена отливов, водосточных труб и другие работы).

Возможно Вас заинтересует статья о том, какие права и обязанности у управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно тут.

На региональном уровне этот список разрешено дополнять услугами по:

  1. Утеплению стен здания;
  2. Обустройству вентилируемой крыши и выходов на нее;
  3. Оснащению МКД общедомовыми счетчиками потребления ресурсов, иными приборами, повышающими энергоэффективность.

Указанный перечень работ не может считаться закрытым, у каждого субъекта РФ есть право дополнить утвержденный перечень работ другими видами услуг по капремонту.

  • Обследование МКД и составление сметы предстоящего ремонта;
  • Проведение авторского и технического надзора за проведенными работами;
  • Энергетическое обследование многоквартирного дома;
  • Техническую инвентаризацию и паспортизацию многоквартирного дома.

Общее собрание собственников вправе договориться об увеличении установленной регионом минимальной ставки взносов, с целью финансировать любые дополнительные работы по капремонту общего имущества дома.

Владельцы квартир теперь обязаны платить за капремонт. Россиянам предлагают выбрать способ накопления средств на эту статью расходов. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Новости / Капитальный ремонт домов

В Анапе комиссионно проверили ремонты в домах, вошедших в региональную программу.

Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации Анапы по результатам конкурсных отборов подрядных организаций 26 октября 2016 года заключило договоры с ООО «Профи» на выполнение работ по капитальному ремонту кровли трех многоквартирных домов: № 11 в 12 микрорайоне, № 2Б по ул. Горького и № 1 по ул. Стахановской.

Подрядчики закончили ремонт до 25 января 2017 года, а в начале февраля работу принимала комиссия, в состав которой вошли собственники помещений в многоквартирных домах, специалисты управления ЖКХ администрации, Союза «Краснодарская краевая корпорация жилищного самоуправления», управляющей компании, обслуживающей указанные дома. По оценке комиссии все работы выполнены качественно.

Еще в 8 анапских домах по программе капремонта заменят лифты, и по итогам также пройдет комиссионная приемка проведенных работ.

Для формирования плана на 2017 год специалисты УЖКХ составили и передали в краевой фонд капитального ремонта акты обследования, дефектные ведомости, произвели сметные расчеты на выполнение капремонта кровли двадцати многоквартирных домов и ремонта электропроводки одного здания. Собственникам жилья направлены предложения о проведении капитального ремонта. Теперь от них зависит, проводить в доме капремонт или отказаться от него.

Пока положительное решение приняли собственники квартир пяти многоквартирных домов в Анапе по адресам: ул. Терская, 1&0; ул. Чехова, 1; ул. Шевченко, 241; ул. Терская, 251 и ул. Стахановская, 5.

О взносах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

  • планируемом сроке начала ремонта;
  • необходимом перечне и объеме услуг, работ, их стоимости,
  • перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
  • смету расходов на капитальный ремонт,
  • сроки проведения капитального ремонта,
  • источники финансирования капитального ремонта,
  • полномочного представителя собственников, имеющего право участвовать в приемке оказанных услуг (работ) и подписывать соответствующие акты.

Законные пределы ограничения прав граждан

  • внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • лифтовое оборудование и лифтовые шахты;

Капремонт многоквартирных домов — очередное бремя для жильцов?

В последнее время в нашу редакцию поступает много вопросов о программе капитального ремонта многоквартирных домов

— Так что это за зверь такой, «Капитальный ремонт»?

25 декабря 2012 года в Жилищный кодекс РФ были внесены значительные изменения. Был принят Федеральный закон № 271-ФЗ от 25.12.2012. Жилищный кодекс РФ был дополнен разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Суть этого изменения в том, что в регионах повсеместно должны быть созданы региональные программы капитального ремонта многоквартирных домов, а также сформированы фонды капитального ремонта. Региональными властями должна быть утверждена и опубликована региональная программа капитального ремонта, создана государственная структура — «региональный оператор», которому вменяются функции технического заказчика работ по капитальному ремонту. Региональный оператор — это юридическое лицо с организационно-правовой формой в виде фонда.

— Правительство Челябинской области утвердило программу и создало регионального оператора?

Да. Программа была утверждена постановлением правительства Челябинской области 21 мая 2014 года № 196-П «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области на 2014−2043 годы». Региональный оператор был создан согласно постановлению правительства Челябинской области № 511-П от 9 декабря 2013 года «О создании специализированной некоммерческой организации — фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области».

— В чем суть этой программы?

Суть программы в том, что должны быть сформированы фонды капитального ремонта, на которых будут накапливаться денежные средства, они, в свою очередь, будут поступать от собственников помещений многоквартирного дома посредством уплаты ежемесячных сборов. То есть каждый из собственников увидит в ближайшем будущем дополнительную строчку в квитанции «Капитальный ремонт». В ней будет значиться сумма, которую собственник уплачивает именно в этот самый фонд капитального ремонта.

— То есть уплачивать денежные средства в фонд капитального ремонта — это обязанность каждого собственника квартиры?

Взносы на капитальный ремонт общего имущества обязаны уплачивать все собственники помещений в многоквартирных домах. Таковы требования Жилищного кодекса РФ. Но есть и исключения — собственники помещений в домах, признанных аварийными. Ремонтировать такие дома экономически нецелесообразно, они будут включаться в программу переселения из ветхоаварийного жилья. Кроме того, в региональную программу капремонта не войдут дома, в которых менее трех квартир.

— Один из наших читателей задает вопрос: я слышал, что существует два способа уплачивать взносы на капитальный ремонт. Расскажите, пожалуйста, что это за способы?

Да. Собственники многоквартирных домов вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

1. На специальном счете многоквартирного дома.

2. На счете регионального оператора — то есть в «общем котле» многоквартирных домов.

Выбрать способ формирования фонда капитального ремонта собственники обязаны не позднее чем через шесть месяцев после официального опубликования региональной программы капитального ремонта. То есть жители Челябинской области могут это сделать до 21 ноября 2014 года. И это очень важно, поскольку в случае если собственники не успеют это сделать, то сменить способ формирования фонда капитального ремонта они смогут только через два года. Если собственники не примут решения по этому вопросу, фонд будет формироваться на едином счете регионального оператора.

— А что такое единый счет регионального оператора?

Это некий счет, на котором будут накапливаться денежные средства со всех многоквартирных домов Челябинской области. Расходоваться эти деньги будут согласно утвержденной программе капитального ремонта на 2014−2043 годы, о которой я уже говорил. Перечень домов и запланированный срок проведения капитального ремонта на каждый отдельно взятый дом можно посмотреть на сайте Правительства Челябинской области.

Фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» сам по конкурсу выбирает банк, аккумулирует средства, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, перечень работ, организует капитальный ремонт и финансирует его. В случае нехватки денежных средств на проведение капитального ремонта в доме Региональный оператор сам ищет средства, например, привлекает кредитные деньги. Фонд вправе также использовать средства, собранные одним домом, на ремонт другого, которому ремонт нужен раньше (но это возможно только в рамках одного муниципального образования и только на возвратной основе). Все взятые в долг средства Региональный оператор обязан вернуть тому дому, у которого занял к моменту, когда подойдет срок его капремонта.

Но это в теории. Как будет на практике — поживем, увидим.

— Хорошо. А что тогда за специальный счет многоквартирного дома? Кто может его открыть?

Давайте начну отвечать с последнего вопроса. Кто может открыть «спецсчет»? Дело в том, что не только у простых собственников помещений, но и у опытных экспертов и практиков, а также и у чиновников возникли затруднения в понимании этого вопроса. Реализация на практике этой модели может быть, к сожалению, затруднена. Потому как хитрые чиновники считают, что специальный счет могут открывать только ТСЖ или ЖСК. На самом деле, «спецсчета» можно открывать не только при таких способах управления домом, как ТСЖ или ЖСК, но и при управлении домами управляющей компанией.

Поскольку с ТСЖ и ЖСК, в общем-то, все более или менее понятно — председатели, скорей всего, уже разобрались с открытием «спецсчета», то я не буду останавливаться подробно на этом. Но если вдруг у кого-то возникнут вопросы, то специалисты нашего фонда готовы всегда дать ответ на этот вопрос.

Я лучше подробней остановлюсь на открытии специального счета, закрепленного за многоквартирным домом, который управляется управляющими организациями. Для этого нужно пристальней обратить внимание нач. 3 ст. 175 ЖК РФ. Дословно она изложена так: «Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета». То есть, исходя из этого пункта жилищного законодательства, можно сделать вывод, что в любом многоквартирном доме, независимо от реализуемого в нем способа управления, можно открыть «спецсчет». Данный вывод подтверждаетп. 2 ч. 1 ст. 180 «Функции регионального оператора». Отталкиваясь от этой нормы, одной из функций регионального оператора является: «открытие на свое имя специальных счетов и совершение операций по этим счетам в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета. Региональный оператор не вправе отказать собственникам помещений в многоквартирном доме в открытии на свое имя такого счета».

Соответственно, собственники МКД, находящегося под управлением управляющей организацией, также могут открыть «спецсчет».

А теперь вернемся к первому вопросу: что такое «Специальный счет». «Спецсчет» — это счет, на котором будут накапливаться денежные средства конкретного многоквартирного дома. Если собственники приняли решение формировать фонд на специальном счете дома, то владельцами этого счета, точнее, его распорядителем может быть созданное в доме ТСЖ, специализированный кооператив или региональный оператор. Собственники или управляющая компания распорядителем этого фонда быть не могут.

Специальные счета дома могут быть открыты только в банках, соответствующих определенным критериям финансовой устойчивости. Открываются счета на имя, указанное в решении общего собрания (имя регионального оператора, ТСЖ или кооператива).

Опять же, если с ЖСК и ТСЖ все понятно — они являются самостоятельными юридическими лицами и могут сами открыть счет, то собственники МКД юридическими лицами не являются и, соответственно, счет открыть не могут. Собственники таких многоквартирных домов (например, председатель совета МКД) после принятия решения, ссылаясь опять же на ранее упомянутый мной п. 2 ч. 1 ст. 180 «Функции регионального оператора», должны обратиться к региональному оператору, чтобы последний открыл «спецсчет» на этот многоквартирный дом. К этому обращению должен быть приложен протокол общего собрания собственников помещений. Стоит отметить, что протоколы и прочие документы должны соответствовать всем установленным нормам ЖК РФ. Для того чтобы избежать разного рода провокаций и спекуляций со стороны чиновников, лучше заранее ознакомиться со всеми требованиями и образцами документов непосредственно на сайте фонда «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» в разделе «Образцы документов».

— Исходя из ваших слов, специальный счет многоквартирного дома — это своего рода некий мешок конкретно взятого дома, в который жители накапливают денежные средства для того, чтобы в дальнейшем провести капитальный ремонт этого дома. В связи с этим вопрос: а если денег на счете не хватит?

В этом-то на самом деле и есть минус этой модели финансирования капитального ремонта МКД. Оговорюсь заранее, что, на мой взгляд, это хоть и минус, но небольшой. В этом случае, если подойдет срок капремонта и денег на «спецсчете» окажется недостаточно для проведения работ, то собственникам придется самостоятельно искать средства: кратно увеличивать взносы, брать кредит в банке.

— Хорошо. Но какие гарантии может дать региональный оператор, что собранные с собственников деньги никуда не пропадут или не будут потрачены не по назначению?

Этот вопрос вам, конечно, было бы лучше задать напрямую региональному оператору. Но, опять же следуя логике, региональный оператор создан правительством Челябинской области, соответственно, сохранность средств фонда гарантирована также областным правительством. За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками субсидиарную ответственность будет нести правительство Челябинской области. Кроме того, средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, могут быть потрачены только на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах. На другие нужды, например, на содержание регионального оператора, денежные средства потратить будет нельзя. Это исключено. Средства, находящиеся у регионального оператора, он просто так даже снять не сможет. Банк может провести операции по списанию со счета денежных средств (оплату работ) только по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту при предоставлении: протокола общего собрания собственников о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; договора о выполнении работ по капитальному ремонту; акта приемки выполненных работ по договору, подписанного расширенной комиссией с участием представителей собственников дома.

— Ну и, скорее всего, один из самых важных вопросов: сколько придется платить собственникам?

На территории Челябинской области за капитальный ремонт собственники помещений в многоквартирных домах будут платить 6 рублей с одного квадратного метра жилья в 2014 году; 6,4 руб. — в 2015 году и 6,7 руб. за квадратный метр в 2016 году.

— Еще вопрос, который поступил к нам в редакцию: предусмотрены ли субсидии и компенсация расходов при оплате капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов для малоимущих семей?

Жилищный кодекс РФ предусматривает предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если совокупный платеж, включающий минимальный размер взноса за капремонт, составляет более 22 процентов от совокупного семейного дохода, предоставляется субсидия, в том числе, и на компенсацию взноса на капитальный ремонт.

— Может ли тариф за капитальный ремонт быть больше, чем установленный?

Да, конечно, взнос на капитальный ремонт может быть больше установленного. Такое решение принимается на общем собрании собственников помещений МКД. Больше может, а вот меньше — нет.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (7 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

3 + 6 =

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

map