Чистый операционный доход это

Большая Энциклопедия Нефти и Газа

Будущий чистый операционный доход ( NOI или KBIT) оценивается с равной вероятностью в размере 100, 75 и 50 тыс. дол.  [1]

Определяется чистый операционный доход от объекта недвижимости путем вычитания из действительного ( эффективного) валового дохода всех операционных расходов, включая резерв средств на замещение.  [2]

Определяется прогнозируемый чистый операционный доход посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов Таким образом, ЧОД - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов за исключением амортизационных отчислений.  [3]

Понятие чистого операционного дохода используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка недвижимости ( риэлтеры, аудиторы, налоговые инспекторы) такие понятия не используют. Поэтому оценщику важно самому иметь четкие представления о нем и давать необходимые пояснения NO1 в отчете об оценке и других документах.  [4]

Показатель чистого операционного дохода зависит от платы за арендованные помещения и расходов по эксплуатации здания.  [5]

ЧОДПН - чистый операционный доход после уплаты налогов, который производится операционным капиталом бизнес-единицы. При расчете экономической прибыли чистая прибыль считается эквивалентом ЧОДПН.  [6]

Узд - чистый операционный доход , приходящийся на здания и сооружения.  [7]

Узд - чистый операционный доход , относимый к зданиям и сооружениям.  [8]

ЧОДПН - чистый операционный доход после уплаты налогов, который производится операционным капиталом бизнес-единицы. При расчете экономической прибыли чистая прибыль считается эквивалентом ЧОДПН.  [9]

Определяется остаток чистого операционного дохода , относимый к земле. Для этого из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям.  [10]

Под экономической прибылью понимается чистый операционный доход после уплаты налогов ( ЧОДПН) за вычетом платы за вложенный капитал. Вычисление экономической прибыли позволяет установить, превышают ли доходы компании стоимость этого капитала.  [11]

Полученный в результате расчетов чистый операционный доход в дальнейшем пересчитывается в текущую стоимость объекта недвижимости.  [12]

Основными задачами метода являются определение чистого операционного дохода и соответствующих ставок капитализации.  [13]

Общий коэффициент капитализации равен отношению чистого операционного дохода объекта к цене его продажи.  [14]

Коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода к сумме ежегодных выплат по обслуживанию долга.  [15]

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА;

СТОИМОСТЬ ДОХОДНОГО АКТИВА.

Чистый операционный доход определяется [2], [6], как «действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов, необходимых для поддержания требуемого уровня доходов».

Порядок расчета чистого операционного расхода следующий [2].

1. Определяется потенциальный валовoй доход.

1.1. Отнимаются от него потери доходов от недогрузки или недоиспользования актива.

1.2. Отнимаются потери от неплатежей.

1.3. Добавляются дополнительные доходы.

2. Действительный валовой доход получается как результат пункта 1 и пунктов 1.1 – 1.3.

3. От действительного валового дохода вычитаются операционные расходы: текущие и капитального характера.

3.1. Текущие операционные расходы – расходы, связанные с повседневной эксплуатацией объекта недвижимости. К этим расходам относятся постоянные расходы и переменные.

Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от уровня использования актива (загрузки объекта).

Переменные расходы – расходы, изменяющиеся в зависимости от загрузки объекта.

3.2. Расходы капитального характера – это расходы, связанные в основном с ремонтом и заменой изношенных элементов улучшений.

4. В результате операции 3 вычисляется чистый операционный доход на связанные инвестиции (собственные и заемные)

5.От полученной величины вычитаются расходы (NOIm) по обслуживанию долга.

В итоге получится чистый операционный доход собственника NOI [2].

В литературе приняты следующие обозначения.

NOI (перевод с английского Net Operating Income) – чистый операционный доход (ЧОД);

OE ( перевод с английского Operating Expenses) – операционные расходы (ОР);

ПВД – потенциальный валовой доход;

EGI – действительный валовой доход;

коэффициент потери доходов от недогрузки;

коэффициент потери доходов от неплатежей;

ДВД – действительный валовой доход.

С учетом обозначений схема вычисления будет следующей:

1. Определяются ПВД.

1.1. Вычисляются потери от недогрузки

и вычитаются от потенциального валового дохода.

1.2. Потери от неплатежей находятся так

Действительный валовой доход без дополнительных доходов определяется по формуле

1.3. Дополнительный доход составляет величину ДД.

2. С учетом дополнительных доходов ДД вычисляется действительный валовой доход

3. Вычитанием операционных расходов (ОР), долга NOIm находят чистый операционный доход

.

Рассмотрим пример из [3,стр. 28].

Пример 2.1.Необходимо определить чистый ежегодный операционный доход с продажи земельного участка при следующих исходных данных.

Участок планируется продать за 75000 у.е. При этом деньги будут поступать ежегодно равными частями в течение 4 лет по 18750 у.е.

Перед продажей в течение названных 4 лет будут осуществляться следующие действия и вызванные ими затраты:

- улучшение участка: планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории; затраты составят 4500 у.е. в год;

- управление – затраты составят 250 у.е. в год;

- накладные расходы – 1500 у.е. в год;

- маркетинг – затраты составят 500 у.е. в год;

- налоги и страховка – 250 у.е. в год;

- отчисления в счет прибыли – 1000 у.е. в год.

Решение:1. Потенциальный валовoй доход с учетом прибыли составляет 18750 у.е.

1.1. Участок реализуется полностью. Недогрузка отсутствует. То есть Недогрузка типична для улучшений, когда, например, не полностью загружен производственный цех, гостиница, кафе и др. Для земельного участка она характерна в тех случаях, когда он не полностью задействован в обороте.

1.2. Потери от неплатежей также отсутствуют, т.е.

1.3. Дополнительный доход отсутствует.

2. Действительный валовой доход останется прежним и будет равен 18750 у.е.

3. Операционные расходы определим так:

3.1. К текущим операционным расходам отнесем расходы:

- на управление – 250 у.е.;

- накладные – 1500 у.е.;

- по маркетингу – 500 у.е.;

- отчисления в счет прибыли – 1000 у.е.

3.2. К расходам капитального характера относятся:

- планировка, очистка, подведение инженерных сетей, составление проекта устройства территории

4. Чистый операционный доход будет:

5. Расходы по обслуживанию долга отсутствуют.

Тогда чистый операционный доход останется таким

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов. Потенциальный валовой доход зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

Где S- площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Ca - арендная ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Арендная ставка бывает двух видов (рис. 3)

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец: каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду.

Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения.

В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

· с фиксированной арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

· с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

· с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Па + ПД

где Па - потери от недосбора арендных платежей;

ПД - прочие доходы.

Потери обычно выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывается коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

информационный портал об инвестициях и инвестиционных инструментах

Что такое Чистый операционный доход | Net Operating Income

Чистый операционный доходангл. Net Operating Income, рассчитывается путем вычитания из величины годового валового дохода всех операционных расходов, но при этом не вычитаются расходы на выплату процентов, амортизация материальных активов и амортизация нематериальных активов, а также обязательство по налогу на прибыль. В то время как этот показатель имеет ограниченную ценность в схеме управления доступными ресурсами компании, он может быть полезен с точки зрения понимания того, какое влияние оказывают операционные расходы на валовой доход, который получен в результате операционной и неоперационной деятельности. С этой точки зрения такой показатель, как чистый операционный доход может стать полезным инструментом для идентификации сфер деятельности, которые работают не на оптимальных уровнях.

Одним из наиболее важных факторов для успешной работы компании является создание такой модели управления, которая позволяет генерировать максимально возможную сумму дохода, сохраняя при этом операционные расходы минимально низком уровне, необходимом для реализации товаров и/или услуг высокого качества. Точный расчет величины чистого операционного дохода, который был получен за определенный период времени (например, квартал или календарный год), позволяет определить, функционирует ли компания на максимально возможном уровне эффективности. Если эффект операционного рычага (англ. Degree of Operating Leverage, DOL) не так высок, как это должно быть, то менеджмент должен предпринять шаги, чтобы оценить каждую область работы и определить, как повысить эффективность и, таким образом, снизить расходы на ведение операционной деятельности. В результате компания сможет получить более высокую сумму чистого операционного дохода, чтобы покрыть любые неоперационные расходы, такие как, например, проценты по взятым кредитам, модернизация оборудования или финансирование проектов расширения деятельности.

Изменения величины чистого операционного дохода от одного периода к следующему могут часто служить средством идентификации формирующегося тренда, который повлияет на будущую работу компании. Например, если наблюдается значительное снижение этого показателя после того, как были покрыты операционные расходы, и этот тренд продолжается в течение двух или более отчетных периодов, топ-менеджерам компании необходимо изучить причины такого снижения. Например, ими могут быть сезонное падения продаж, снижение доходов от осуществленных ранее инвестиций, рост цен на сырье и т.п. Как только причина будет идентифицирована, компания может предпринять шаги, чтобы выйти из этой ситуации, и таким образом сохранить устойчивое финансовое положении компании.

Следует отметить, что при расчете величины чистого операционного дохода некоторые компании могут прибегать к не совсем этичной практике ведения бухгалтерского учета, целью которой является искажение реальной ситуации в определенных целях. Например, это может означать, что ведение бухгалтерского учета организовано таким способом, который позволяет занизить сумму чистого операционного дохода. Целью данной манипуляции является минимизация налоговых обязательств или введение в заблуждение инвесторов. Используемые для этого методы, как правило, находятся в рамках действующего законодательства, тем не менее, этическая сторона подобной практики может быть очень сомнительной.

Управленческий учет / Классификация затрат

Невозвратные затраты являются понесенными в прошлом расходами, которые невозможно возместить, поэтому их не следует учитывать при принятии инвестиционных решений . читать дальше

Larson&Holz – нулевой спред от брокера

Мы продолжаем разговор о самых интересных и уникальных сервисах от компании Larson&Holz. Необходимо отметить, что компания разработала множество сервисов . читать дальше

Управленческий учет / Классификация затрат

Концепция альтернативных затрат широко используется в управленческом учете при обосновании решений с учетом не только затрат, но и упущенной выгоды . читать дальше

Реестр старения дебиторской задолженности

Финансовый учет / Дебиторская задолженность

Реестр старения дебиторской задолженности является дополнением к финансовой отчетности, которое позволяет оценить долю безнадежной дебиторской задолженности . читать дальше

Метод прямого списания безнадежных долгов

Финансовый учет / Дебиторская задолженность

Метод прямого списания безнадежных долгов заключается в отнесении определенного счета дебиторской задолженности на расходы в тот момент, когда он фактически признается безнадежным . читать дальше

Финансовый учет / Дебиторская задолженность

Создание резерва по сомнительным долгам определяется учетной политикой для оценки части дебиторской задолженности, которая предположительно не будет инкассирована . читать дальше

Учет дебиторской задолженности

Финансовый учет / Дебиторская задолженность

Дебиторская задолженность представляет собой юридическое требование к покупателю по оплате товаров поставленных в кредит и учитывается по МСФО по методу начислений . читать дальше

Финансовые рынки / Фьючерсы

Первоначальная маржа (Initial Margin) является суммой, которую участник рынка должен иметь на своем маржинальном счете чтобы иметь возможность выставить приказ на . читать дальше

Финансовые рынки / Фьючерсы

Поддерживающая маржа (Maintenance Margin) является минимально допустимым балансом маржинального счета, который позволяет инвестору поддерживать открытой позицию по фьючерсному контракту . читать дальше

NOI рассчитывается для первого после даты оценки года эксплуатации недвижимости, сданной в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Последовательность расчета NOI следующая:

Определяется потенциальный валовой доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной арендной платы.

Определяется эффективный валовой доход (ЭВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Типичный перечень операционных расходов: оплата услуг по управлению имуществом; коммунальные услуги; зарплата персонала; налоги на зарплату; пособия служащим; оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.); содержание помещения, его уборка и др.; уборка прилегающей территории; плата за юридические, бухгалтерские и аудиторские услуги; реклама; расходы на автотранспорт; представительские расходы; содержание и косметический ремонт. Следует иметь ввиду, что при анализе должны учитываться не фактические расходы владельца за прошедший период, а прогнозируемые типичные расходы на следующий год после даты оценки.

При эксплуатации недвижимости имеются такие расходы, которые производятся достаточно редко. Для их учета в оценке недвижимости введено понятие резервов, под которым понимается ежегодное откладывание (резервирование) денег под долгосрочные расходы. К резерву относятся такие элементы здания и оборудования, срок службы которых меньше прогнозируемого срока экономической жизни здания. К таким элементам можно отнести: крышу; лифты; внутреннюю проводку; сантехнику; систему кондиционирования воздуха; кухонное оборудование; мебель; ковровые покрытия; стиральные машины; оборудование бассейна и др.

Оценщику необходимо проявить максимум инициативы и усилий для того, чтобы добыть и проанализировать все необходимые данные для определения NOI.

Определение ставки капитализации (R) - наиболее сложный вопрос оценки доходной недвижимости.

Доход от объекта недвижимости включает две основных составляющих: доход на капитал и возврат капитала. Таким образом, ставка капитализации включает:

возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта (ROF);

доход на капитал или чистую прибыль, получаемую от эксплуатации объекта оценки (RON).

Существует несколько методов определения ставки капитализации.

Способ рыночной выжимки основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.

Из формулы следует, что ставка капитализации будет равна:

В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

где R1 - коэффициент капитализации /-ro объекта, n - количество сопоставимых объектов.

Ставка капитализации, определенная таким способом, называется общей ставкой капитализации. Для ее определения необходимо иметь рыночные данные по продажам аналогичных объектов недвижимости. Понятно, что получить такие данные в условиях становления рынка недвижимости представляется довольно проблематичным, но следует помнить, что этот метод является наиболее точным и часто применяется в условиях развитых рыночных отношений.

Суть метода кумулятивного построения, или метода суммирования состоит в том, что ставка капитализации разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

Если известны все четыре составляющих ставки, то путем суммирования можно получить ставку капитализации.

В качестве базисной в этом методе используется так называемая безрисковая ставка. Например, в США в качестве такой ставки используется ставка по долгосрочным правительственным обязательствам. В условиях же нестабильной российской экономической ситуации безрисковой ставки практически не бывает. Поэтому следует вести речь о наименее рискованных ставках. В качестве таковой может быть использована ставка рефинансирования Центрального Банка или ставка по вкладам Сбербанка, как наиболее надежного на сегодня банка России.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложение капитала в недвижимость является рискованным, то и управление этими инвестициями (выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта, работа с налоговыми органами и т. д.) требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала, разумный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.

Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:

Таблица 4 Безрисковая процентная ставка 8,0%

(ставка Сбербанка по валютным вкладам на момент оценки) Компенсация за риск 5,0%

(по мнению оценщика типичный инвестор потребует как минимум 5 % годовых в валюте за риск капиталовложений в недвижимость) Инвестиционный менеджмент 2,0%

(по анализу оценщика) Низкая ликвидность 1,0%

(по анализу оценщика) Ставка возврата капитала 4,0%

(инвестор желает возвратить вложенный капитал в течение 25 лет) Суммарная ставка капитализации 20,0 % J = J б +? dJj + J в,

где J б - базовая ставка (в качестве берется безрисковая или менее рисковая ставка); dJj - i-ая поправка; J в - ставка возмещения капитала.

Пример. Жилой многоэтажный дом оценен в $750000. Определить ставку капитализации (табл. 4).

В условиях развитого рынка, для которого характерна осведомленность экспертов о рынке недвижимости, метод кумулятивного построения дает достаточно хорошие результаты.

1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars (7 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

+ 74 = 83

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

map